이런 부동산에 투자를 해야 돈을 벌 수 있다(ft.부동산아저씨)

안녕하세요? 서울휘 입니다.

부동산 시장을 바라보는 시각이 점점 바닥을 다졌다와 아직은 이르다로 나뉘는 것 같습니다.

상승을 바라는 사람, 조정을 더 바라는 사람 모두가 시장 참여자 이기에 이런 의견들은 계속해서 나올 수 밖에 없다고 생각해요.

하지만 투자에 있어 가장 중요한건 기본, 본질을 지키는 것이라 생각합니다.

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부동산이 비교적 안정적인 자산으로 분류 되는 것은 맞지만, 실제로 부동산 시장에서 수익을 내기 위해서는 해당 부동산이 투자 목적에 맞고, 장기적인 안정성을 보장해야 한다는 조건이 있어야 합니다.

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예를 들어 부동산 투자의 목적이 자가거주를 위한 것이라면, 입지나 향후 전망이 좋은 유망한 지역인지 등을 고려해야 하는 것처럼요.

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이처럼 투자를 할 때에는 내 상황을 잘 파악하고, 나에게 맞는 물건으로 하나씩 투자해도 되는데 생각보다 많은 사람들이 시세 차익을 염두에 두고 접근 했다가 낭패를 보는 경우가 있습니다.

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저는 이럴 때일수록 책이나 참고할만한 글을 많이 읽어보며 생각을 정리 하는 편입니다.

최근 제 블로그에 자주 이 분 글을 공유 했었는데, 오늘도 한 번 더 공유해 볼게요.

천천히 읽어 보시기 바랍니다.

이런 부동산에 투자를 해야 돈을 벌 수 있다.

부동산 스터디/부동산 아저씨

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며칠 전에

‘살고 있는 아파트를 지켜라!’라는

제목으로 글을 올렸었다.

https://cafe.naver.com/jaegebal/4474896

살고 있는 아파트를 지켜라!대한민국 모임의 시작, 네이버 카페cafe.naver.com

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나는 해당 글에서

자신만의 ‘투자기준’이 중요하다고 했었다.

그리고 자신에게 가장 적합한

본질적인 투자대상물에

‘가격’보다는 ‘가치’에 비중을 두고

투자를 해야 한다는 조언을 했었다.

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그러면서 본질적인 투자 대상물은 ‘아파트’이며,

부수적인 투자 대상물은

‘생활형숙박시설(이하. 생숙)’이라고

예를 들었다.

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해당 글을 읽으신 분들이 많은 댓글을 남겨주셨다.

거의 대부분

내용에 공감한다는 댓글이었는데,

몇 몇 분들이

“그럼, 생숙은 누가 매수해요?”​와

“무조건 아파트만 최고라는 주장은 곤란합니다!”라고 하면서

내용에 공감할 수 없다는 댓글을 남겨주셨다.

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한정된 시간에

한정된 분량으로 글을 쓰다보면

글쓴이의 기준에 따라

내용들을 일부 생략하거나 함축하여

표현하기도 한다.

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즉, 글을 쓰는 입장에서는

굳이 ‘구구절절’하게

모든 것을 내용에 담질 않더라도

읽는 분들이 ‘이 정도는 알고 있겠지?’라는 생각에

부연 설명 없이 간결하게 쓸 때가 많다.

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그런데 이러한 부분에서

읽는 분들에 따라

종종 오해의 소지가 생기는 것 같다.

그래서 이 부분에 대해서

내용을 보충해서 조금 더 자세하게 설명하기 위해

오늘 글을 쓰게 되었다.

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1. 본질적 가치의 부동산이란?

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부동산을 많이 갖고 있으면 좋다.

그런데 여기서 중요한 단서가 하나 붙는다.

그것은 바로 ‘나이에 맞는’이다.

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즉, 근로소득이 한 참 뒷받침되는

30~40대 때에는 ‘시세차익형부동산’으로

자산의 판을 최대한 키우는 것이 중요하다.

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물론 자신의 근로소득 외에

추가로 매달 100~200만원씩

‘월세’를 받는다면 좋을 것이다

​

하지만 근로소득이 뒷받침될 때에는

이러한 월세수익을 추구하기 보다는

장기적인 계획을 세우고

5년 후, 10년 후에 ‘몇 억씩 올라갈 수 있는~’

시세차익형 부동산에 투자를 하는 것이 낫다.

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그러나 이와는 반대로

근로소득의 정점을 찍고

은퇴할 시점이 멀지 않은 50대 이후라면 다르다.

특히, 근로소득이 거의 없는 60대 이후라면

5년 후, 10년 후에 ‘몇 억원’의 시세차익도 좋지만

무엇보다 더 중요한 것은

지금 당장의 매달 생활비이다.

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이때에는

매달 고정적이면서 안정적으로 월세를 받을 수 있는

수익형부동산이 더 좋은 부동산이라 할 수 있다.

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즉, 근로소득이 한참 뒷받침 되는 이들에게는

대표적인 시세차익형 부동산인 ‘아파트’가

가장 본질적인 투자의 대상물이라면,

은퇴를 준비하거나

아니면 이미 은퇴를 한 입장에서는

‘오피스텔’, ‘생숙’같은 수익형부동산이

가장 본질적인 투자의 대상물이 될 수 있다.

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그러므로 지난 글에 예시로 들었던

‘아파트’와 ‘생숙’은 상대적인 개념인 것이다.

무엇보다 내가

아파트를 본질적인 투자 대상물이라 하고

생숙은 부수적인 투자 대상물이라고 했던 것에는

두 가지 이유가 있었다.

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첫 번째 이유는

상담사례의 당사자인 ‘A씨’가

한참 근로소득이 뒷받침 되는 40대였기 때문이다.

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그리고 두 번째 이유는

대상물의 본질적 가치를 인위적으로 변형했기 때문이다.

즉, A씨는 ‘생숙’을 수익형이 아닌

시세차익형으로 접근을 했기 때문이다.

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2. 본질적 가치를 인위적으로 변형해서는 안 된다.

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앞서 언급한 것처럼

해당 글에서 내가 하고 싶은 말은

‘아파트가 가장 좋은 투자대상물이다!’

‘생숙은 무조건 안 된다!’가 아니라

해당 물건에 대한 본질적 가치를

인위적으로 변형해서

투자를 하면 안 된다는 것이다.

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‘오피스텔’과 ‘생숙’은

가장 대표적인 수익형부동산이다.

그러므로 노후를 대비해서

또는 월세수익을 얻기 위한 임대업을 목적으로

매수를 했다면

정말 괜찮은 투자 대상물이 된다.

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그런데 상승장이어서

시세차익형부동산에 투자를 하고 싶은데

아파트의 가격이 너무 많이 올랐고

규제가 심해서

본질적인 대상물에 투자를 하지 못하고

‘꿩 대신 닭’이라는 심정으로

자신만의 투자기준 없이

주변 분위기에 휩쓸려

오피스텔이나 생숙에 투자를 한 것이 문제라는 것이다.

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이러한 투자는 경험상

상승장이 막바지에 나타나는 현상인데

하루가 다르게 가격이 상승하는 것을 보면서

지금 당장 뭐라도 해놓지 않으면

시간이 갈수록 상대적으로 큰 손해를 보겠다는

조급한 마음에

일단 저지르고 보자는 생각에서 비롯된 경우가 많다.

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3. 내가 부동산을 하면서 매년 듣는 말......

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내가 처음 부동산시장에 발을 내딛었던

2004년도부터 지금까지

한 번도 빠짐없이 매년 반복해서 듣는 말이 있다.

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그 말은 바로

‘이제 부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다!’이다.

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그런데 생각해보면,

부동산으로

20년 전에도 돈을 번 사람들이 있었고

현재에도 부동산으로 돈을 버는 사람들이 있다.

그리고 모르긴 몰라도 앞으로도

돈을 버는 사람들은 계속 있을 것이다.

그럼, 바로 이 부분을 생각해 보아야 한다.

지금 당장 무언가를 하지 않으면

다음에는 기회가 영영 없을 것처럼 보이지만

기회는 앞으로도 계속 반복해서 온다는 것이다.

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그러므로 꼭 지금 투자하지 않더라도 된다.

기회는 늘 오기 때문이다.

단, 조급한 마음에

그 기회가 다시 올 때까지

기다리지 못하는 것일 뿐이다.

4. 정체성의 혼란

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조금 억지스러운 예가 될 수도 있겠지만

이는 마치 상승장일 때 시세차익을 목적으로

구분상가를 분양받아서

전세를 놓고 몇 년 후에

가격이 올라가면 팔겠다는 생각과 같을 수 있다.

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물론 구분상가라고 해서

시세차익이 아예 없는 것은 아니다.

그런데 구분상가의 가격은

수익률이 ‘몇 %이냐?’가 좌우하기 때문에

결국 가격이 상승하기 위해서는

임대가가 그 만큼 상승을 해주어야 한다.

그러므로 구분상가의 수익형부동산이라는 본질을

인위적으로 변형해서

시세차익형처럼 접근을 해서는 안 된다.

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참고로 상가건물은 다르다.

왜 다른지에 대해서는 다음에 기회가 되면

글을 써보겠다.

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최근까지 유행했던

지식산업센터(이하. 지산)도 이와 같다.

지산은 예전부터 대표적인 수익형부동산이었다.

즉, 분양(매수)을 받아서

공장이나 사무실 등으로 세를 놓아서

월세를 받는 상품이다.

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그런데 최근 몇 년 사이에

지산의 정체성에 혼란이 생겼다.

투자의 본질을 잃은 돈들이

하나 둘 모여들기 시작하면서

‘속은 수익형’인데

보이는 ‘겉은 시세차익형’처럼 포장이 되었었다.

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그런데 지산의 현재 분위기는 어떠한가?

여러분들이 스스로 한번 판단해 보았으면 한다.

지산의 본질처럼 수익형부동산으로 접근을 해서

월세수익을 안정적으로 받다가

나중에 매도를 했을 때

얻을 수 있는 시세차익은 부수적인 것이다.

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그런데 최근 지산에 투자한 사람들은

월세수익보다는

향후 시세차익에만 주된 목적으로 두고

불나방이 되어 날아들었다.

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그러므로 해당 부동산이 갖고 있는

본질적인 가치를 인위적으로 변형해서

투자대상물로 설정하면 안 된다.

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부동산은 저마다 존재의 이유와 목적이 있다.

그러므로 수익형부동산을

상승장일 때 정체성을 인위적으로

시세차익형부동산으로 변환을해서

접근을 하지 않았으면 한다.

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5. 덧붙이는 조언

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투자 대상물의 본질은 절대적인 개념이 아니라

상대적인 개념이다.

즉, 누군가에가 좋은 물건이

나에게는 안 좋은 물건이 될 수도 있다.

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그러므로 중요한 것은

주변의 분위기에 휩쓸려서

안 어울리는 옷을 입지 않는 것이다.

가장 자신에게 편하면서

본인의 스타일에 맞는 옷을

입을 줄 알아야 한다.

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물론 주변사람들이

어떤 옷을 입는지 살펴볼 필요는 있지만

꼭 따라서 똑 같이 입을 필요는 없다.

왜냐하면, 체형이나 스타일이 다르기 때문이다.

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그런 의미에서 오피스텔과 생숙이

누군가에는 굉장히 잘못 산 옷이라 할 수 있겠지만

또 다른 누군가에게는 굉장히 편한

딱 맞는 옷이 될 수도 있다.

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스타일이 마음에 들고

착용했을 때 편해야

오래도록 즐겨 입을 수 있게 된다는 사실을

알고 있었으면 한다.

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부동산 투자를 할 때에는 투자 목적에 맞는 부동산을 선택하고, 자신의 연령대, 경제적 조건, 현금흐름 등을 고려하여 자신에게 맞는 투자를 해야 합니다.

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부동산 아저씨의 글은 투자에 대한 접근방식을 옷을 입는 것과 마찬가지로 자신의 상황에 맞게 결정해야 한다는 것을 강조하고 있습니다.

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또한 스타일이 마음에 들고 착용했을 때 편해야 오래도록 즐겨 입을 수 있는 것처럼, 부동산 투자 또한 자신이 선택한 부동산이 자신에게 맞고 장기적인 안전성을 보장할 수 있도록 신중하게 선택해야 한다고 말하고 있죠.

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이러한 접근 방식은 매우 현실적이라 생각하고, 자신의 상황에 맞게 투자를 결정하는데 도움이 될 수 있다고 생각합니다.

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자신의 상황을 정확히 파악하고, 안정성을 고려하여 선택하는 것.

잊지 마시기 바랍니다.

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