제주 부동산 투자 기회는 도로에 있습니다

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주위에 부동산 투자를 오래 하시는 분들로부터 '도로가 돈의 흐름을 말해준다'라고 말을 종종 듣습니다.

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그만큼 부동산의 가치에 있어 도로 요인이 미치는 영향이 크다고 볼 것입니다.

저자가 말하는 것은 여느 책에 나와 있는 '도시계획시설인 도로 투자'혹은 '맹지에 도로 개설'하는 등의 방법을 말하는 것이 아닙니다.

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물론 도시계획도로가 실시 계획 인가 혹은 토지보상 여부 등을 확인하면서 시세 대비 저렴하게 투자할 수 있을 수도 있지만, 그 대부분은 이미 그런 호재가 그 가격에 반영돼 있습니다.

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1. 지적 상의 도로인가 현황 도로인가?

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토지에 접한 도로가 지적상 도로이며, 3m 도로폭 이상의 도로에 2m 이상 접할 경우는 기본적으로 건축이 가능합니다.

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그렇다면 현황상 도로의 경우는 어떨까요?

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출입로 너비가 4m 이상이면 건축 허가를 받기가 쉽습니다. '사실상의 도로 폭이 4m 이상으로서 1975년 12월 31일 이전에 이미 주민들의 통행로로 이용되고 있었다면 이는 건축법상의 도로에 해당한다'라는 대법원 판례가 있기 때문입니다.

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반면, 출입로 너비가 4m 미만인 경우, 제주특별자치도 건축 조례에 따라 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 도로로서 도지사가 이해관계인(토지주 등)의 동의를 얻지 아니하고 위원회의 심의를 거쳐 지정할 수 있고 그런 경우는 아래와 같습니다.

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① 주민 통행로로 사용하고 있는 복개된 하천, 제방, 공원 내 도로, 구거, 농로 그 밖에 이와 유사한 국 · 공유지, 공공기관에서 주거환경개선을 위하여 포장한 도로

② 주민이 사용하는 통로로서 동 통로를 이용해 건축 허가나 신고된 건축물이 있는 경우

③ 건축물대장에 기재된 건축물이 2개소 이상 접해 있는 사실상의 통로 등이 있습니다.

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위 사실관계는 공무원 확인 결과에 전적으로 한정할 것이 아니라 건축 허가 신청자의 적극적인 현황도로 입증 노력도 필요합니다.

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2. 지적도 상의 도로의 지목과 소유자는 누구인가?

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간혹 대지 혹은 나대지와 도로(국도) 사이에 지목은 도로로지만 개인이 소유하고 있는 토지가 존재한다면 추후 해당 대지 건축 시 문제가 발생할 수 있습니다.

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지목이 도로임에도 불구하고 어떤 문제가 발생할 수 있을까요?

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해당 개인소유의 도로를 접한 나대지로서 건축물 신축 시 기반 시설(상수도, 하수도 등) 인입을 위해 도로 굴착 등이 필요한 경우 해당 토지주의 동의를 받아야 하는 등의 문제가 발생합니다.

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따라서 토지를 매수 시 토지에 접한 도로의 소유가 개인인 경우, 해당 시청 건축과와 건축사 등에 문의하여 도로 소유주의 동의가 필요한지를 우선 확인해야 합니다.

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동의가 필요한 경우, 해당 도로를 매수하거나, 동의 조건으로 매매계약 등을 체결해야 안전할 것입니다.

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3. 도시계획도로에 접한 토지는 건축이 불가능하나?

도시계획도로 사업 순서

기본적으로 도시계획도로에 접한 토지는 맹지이기 때문에 도로 준공검사 이전에 건축 허가를 받기 어렵습니다.

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아래, 사례 토지 역시 해당 건축 허가 청인 제주 시청 담당자와 면담을 거쳤으나, 원론적으로 건축 허가가 불가하다는 답변을 받았습니다.

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하지만, 도시계획도로가 실시 계획 인가를 득할 경우, 해당 도로의 도로 지정 심의를 받아 건축 허가를 받을 수 있음을 건축사를 통해 확인하고 건축 허가를 받을 수 있었습니다.

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다행히도 아래 도시계획도로는 실시 계획 인가를 받은 상태였던 것이었습니다.

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이렇듯 같은 토지를 두고도 허가 청과 건축사의 의견을 다를 수 있으니, 원하는 개발행위 위해 다양한 의견 수렴을 할 필요가 있습니다.

도시계획도로를 통해 건축 허가를 받은 토지 사례

4. 도로의 기반 시설 조건은?

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해당 도로상 전기, 상수도, 하수도가 설치되어 있는지, 혹은 해당 도로에 접한 토지에 인입을 할 수 있는지를 반드시 확인해야 합니다.

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무엇보다도 중요한 것은 동지역과 읍·면지역, 하수처리구역과 하수처리 외 구역에 따라 공공 오수관로 연결 및 개인 오수처리 시설을 이용한 오수 배출 조건이 다를 수 있어 주무관청에 확인이 필요합니다.

이때 상수도와 오수관로 연결 필요한 경우, 연결이 필요한 지점과 인입 거리에 따른 대략적인 공사비용을 산출하고, 물리적인 구배(해당 지역의 표고, 도로와의 높낮이 관계)에 따라 오수관로 연결 가능 여부도 꼼꼼히 살펴야 합니다.

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더불어 공공기관에서 포장한 도로의 경우, 도로포장 시점으로부터 3년간은 도로굴착이 금지되어 건축 허가를 받을 수 없음을 유념해야 합니다.

5. 도로의 변화와 흐름은 어떠한가?

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해당 도로의 가치와 생명력은 해당 도로조건만으로 결정되는 것이 아니라 주변지역을 넘어 인근 지역의 개발 호재, 주변 도로 연결 조건, 타 도로 개설 여부 등 많은 영향을 받습니다.

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가령, 기존에 제주시 일주 도로와 연사 마로(연동 - 삼양 간 도로)를 따라 도심이 활성화되었다면 현재는 현 북로(연동 - 화북 간 도로)를 따라 번성하고 있습니다.

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도로가 신설되면 대체재 성격의 인근 도로는 침체되다가 신설도로로 차량이 증가하고 교통체증이 발생하면 다시 인근 도로로 차량이 분산되기도 합니다.

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제주 신항이 개발되거나 제주 2공항이 개발되면 이로 인해 수혜를 보는 도로가 생겨나고 침체되는 도로가 생길 것입니다.

화북 일동 소재 도시계획도로

최근 위 지도상 도시계획도로인 교통광장에 접한 토지를 매수한 매수자님과 이야기한 경우가 있습니다.

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이 분은 이곳 시세를 잘 알면서도 시세 대비 다소 비싸게 토지를 매수하셨는데, 현재 이용상태와 미래 교통광장에 접한 토지로서의 가치뿐만 아니라 배후지역의 개발 흐름과 연계한 투자였다고 합니다.

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제주도 도내 지역은 타 시·도와 달리 도로가 유일한 이동 통로입니다. 도로 의존도가 높은 만큼 우리는 도내 도로가 부동산에 미치는 영향을 어떤 요인보다 민감하게 받아들이고 이용해야 합니다.

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즉, 개발행위에 영향을 미치는 도로현황과 조건(현재, 과거, 미래)과 그 도로를 둘러싼 지역의 모습과 흐름까지 셈세하게 읽을 줄 아는 안목을 키울 수 있어야 하겠습니다.