삼프로 티비 부동산 명강의 - 배문성 애널리스트

분당의 부동산 대모 금빵형이 공유 해준 링크로 보기 시작한 삼프로티비 배문성 애널리스트님의 부동산 시장에 대한 방송.

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배문성 애널리스트가 중기적으로 맞건 틀리건의 결과를 떠나서 우리나라 집값의 근간인 “전세”를 채권에 비교하여 시장을 바라보는 관점이, 단순히 수요, 공급, 과거의 패턴만을 지표로 집값의 상승/하락론을 이야기 하는 다른 시장 분석들과는 분명히 차별화가 되는 접근 방식이라고 생각하고, 개인적으로는 집값의 상승 하락을 떠나 참신하고 논리적인 설명이였다고 생각합니다.

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영상을 보며 충분히 기록을 해 보고 나중에 복기 해 볼 가치가 있는 영상이라 판단되어 간략히 핵심 내용을 정리해 보았습니다. 1시간 가량의 다소 긴 영상이지만 저와 같은 “부린이”들은 꼭 시청해보시길 권유 드립니다.

https://youtu.be/9qq5n2k6C2Y

전세 하락에서 시작되는 부동산 대학살 시나리오 (이스트스프링스자산운용 배문성 크레딧 애널리스트)YouTube

1. 부동산 (전세) 는 채권. 유동성이 많아지면 우량한 자산 (우량한 부동산) 부터 채우고 비우량한 자산으로 순차적으로 이동.

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2. 전세가 채권 이라는 논리 : 세입자가 채권자이며, 집주인은 채무자, 집주인은 세입자에게 돈을 빌리고 채권에서 주는 이자 대신 주거 서비스를 제공하는 것.

3. 채권의 볼록성 : 채권 가격은 금리와 당연히 반대의 방향으로 움직이는데, 문제는 금리의 같은1% 변화도 그 시작점이 어디냐에 따라 (기존 3%에서 1%가 변하느냐, 1%에서 1%가 변하냐에 따라) 결과 (=가격의 변화) 가 다르게 나타남.

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주택은 10년물 채권 (우리나라 주택 평균 보유 기간 9년) 으로 보는게 적합한데, 아래 채권의 블록성에 근래 금리 변동 추이를 대입해보면 재미있는 그림이 나옴.

4. 대표적인 예로 금리가 1.5% 수준에서는 비우량 자산 (지방 부동산) 의 가격은 횡보 하지만 단지 1% 낮아지면 아래 그림과 같이 (붉은 음영 부분) 비우량 자산의 가격이 폭등함.

5. 공급을 단순 호수 보다 P x Q 개념으로 접근 해야한다는 관점도 흥미로웠습니다. 강남의 1만채와 강북의 1만채는 다른 파급력이라는 설명이고, 강남은 마치 한전의 채권과 같은 우량 채권이라 받치는 수요가 다르다는 것.

5. 그런 의미에서 2008년 잠실 엘리트레파 2009년 반포래미안자이 총 약 3만 세대 공급, 엄청난 임팩이 있었고, 2010-2012 공급량 감소에도 불구하고 집값 횡보에 대한 이유가 일부 여기에 있을 것 이라는 설명.[출처]

6. 향후 우량 부동산 지역 공급 예정량과 과거 수치를 비교 해 보자면 2008년 부터 2021년 까지 강남3구+용산 입주 물량 연 평균 7,000세대

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vs

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2023년부터 2026년 강남3구만 연간 13,000세대 가량이 공급이 될 것.

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PQ 개념으로 생각하면 금리는 MB때와 비슷 한 수준에 (유동성이 걷혀 가는 상황에) 가격은 떡상을 한 상황이기 때문에, PQ 관점으로는 이는 엄청난 파급력이 있을 것.

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7. 그런 의미에서 반포 12,000 세대는 둔촌주공 12,000 세대와 다른 파급력이 있을건데,

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둔주만 놓고 보더라도 재건축 이전 둔촌주공의 전세가 총액이 1조 였다면 재건축 후에는 10조로 약 열배 뻥튀기 (유상증자와 같은 효과)

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시장에 이를 받쳐 줄만한 돈이 있고,

그런 환경이 내년에 조성이 되느냐?

8. 문정부 임대차법으로 인한 전세가격 프리미엄 가격이 (시장의 왜곡) 형성 되었는데, 당시 비싼 동네일수록 갱신청구권을 사용하는 비중이 높았고, 따라서 공급 쇼티지로 전세가격 상승률이 높은 모습을 보였습니다.

9. 2021년 0.5% 금리와 반포주공 멸실의 효과로 마포 강동까지 전세가격이 떡상을 했고, 해당 전세들의 만기가 도래하는 2023년은 3.0% 금리, 개포반포 최상급지 입주 시작..

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그동안 전세 가격은 계속 해서 올랐기 때문에 집주인에게 영구채와 같았음.

상환 및 리파이낸싱에 전혀 문제가 없었으나 앞으로는 어떻게 될 것인가?

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가 배 애널리스트가 던지는 질문의 화두

전세 가격이 하락 하게 되면 대부분인 갭투자 집주인 입장에선 전세금이 자본인 줄 알았는데 부채가 되어버리는 상황..

서울 경기 및 기타 지방 지역 과거 평균 대비 입주물량 비교

10. 2007년 11월 민간택지 분양권 상한제 실시 직전에 쏟아낸 미분양 물량과 2020-2021모든 지역의 집 값이 두배로 뛰어버린 작금의 상황에서 없다시피 한 미분양 물량의 상황은

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리스크의 주체가 다른 경우.

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전자는 기관의 이슈, 지금은 개인/가계가 주체이고 그 리스크가 기관으로 연결이 되는 상황.

결론, 정리

개인적으로 부동산 이라는 자산을 투자의 대상으로 바라봐 본적이 없습니다. 그럴만한 지적 능력도, 경제적인 여력도 없지만, 부동산은 주식과 같은 유동 자산이 아니기 때문에 투자의 대상이기 이전에 주거의 대상으로 접근이 필요하다는 개인적인 신념을 가지고 있습니다.

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그런 면에서 사실 집값이 얼마나 오를지 혹은 얼마나 내릴지에 대해 개인적으로 크게 중요하게 다가오는 부분은 아닙니다만, 배 애널리스트님께서 부동산 이라는 자산과, 대한민국의 시장 특성상 부동산 가격의 대부분을 형성하고 있는 전세가격 이라는 개념을 다른 전문가들과는 다른 방향으로 접근하며 풀어 설명해주시는 로직이 참신하면서도 논리적이라는 생각이 들었습니다.

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배 애널리스트님의 로직에 따르면 시장이 앞으로 어떻게 될지는 전적으로 ‘금리’에 달려 있습니다. 지금 당장은 내년의 기준금리가 당연히 3% 혹은 4%가 될 것으로 ‘아무런 의심 없이’ 여겨지고 따라서 이러한 집값 하락론과 부동산 대학살 이라는 자극적인 시나리오가 make sense 하지만, 사실 금리가 어떻게 변할지에 대한 부분은 그 누구도 (파월 형님 조차도) 호언장담 할 수 없을 것입니다.

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그렇다고 배 애널리스트님의 예측과 리서치가 무의미 하다고 느껴지지는 않습니다. 집값을 움직이는 요소에는 무엇이 있는지 쉽고 명확하게 이해할 수 있는 기회였으며,

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또 한가지 명확하게 느낀 점은, 부동산 하락이 이제 시작이고 앞으로 1~2년 시장에 피가 낭자하게 된다면, 건강한 자산 컨디션과 부채비율을 유지해오고 있는 누군가들에게는 또 다른 커다란 기회가 될 것이라고 생각합니다.

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제가 말하는 기회는 ‘피가 낭자할때 헐값에 부동산을 주워서 3~4배가 오르는’ 것도 있겠지만, 지난 십년이 넘는 기간동안 엄두도 낼 수 없던 지역과 부동산에 발을 들여볼 수 있는 기회를 이야기 하는 것 입니다.

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저 또한 이러한 부분을 항상 명심하며 시장을 지켜보고, 재정건정성을 크게 망가트리지 않는 선에서 그동안 흠모해오던 부동산이 여력 안에 들어오는 그 시점을 잘 살펴보려고 합니다.

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주식도 마찬가지고 부동산도 마찬가지지만, 오를때 안 가지고 있어서 내리기 기도하던 사람들은 내리면 또 내린다고 가지지 못합니다. 부동산을 전세와 갭을 활용한 투자의 대상만으로 바라보기 보다는 주거의 대상으로 바라보면 조금 생각과 시각이 바뀔수도 있을겁니다. 제가 그랬었고, 저는 그래서 7여년전 상승기에도 옳은 선택을 했다고 지금도 이야기 할 수 있습니다. 그리고 앞으로 2년 내에 또 옳은 선택을 할 수 있기 위해 준비를 해보려고 합니다.

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마지막으로 너무 훌륭한 강의를 해주신 배문성 애널리스트님과 삼프로 티비 그리고 영상을 추천해준 금빵이에게 감사의 말씀을 올립니다.

[출처] "Next W" Hunter / 잠실개미 Jake

https://blog.naver.com/68083015/223012863617

23.02.11 부동산 매도/매수기 1편 : 5일 만에 부동산 매수/매도 가계약, 계약서 작성 까지 완료 한 썰제목대로 5일만에 부동산 매수&매도 가계약, 임장하고 집 보고 계약서까지 완료를 한 썰을 블로그에 남...네이버 블로그 | “Next W” Hunter