철산역 자이, 비싼 설거지 잔여분만 공급(양심불량)😱

뉴글 감평사2025년 9월 16일읽는 데 약 4분

철산역 자이는 광명사거리역과 철산역의 더블 역세권에 위치해 교통 인프라는 이미 완벽히 갖춰져 있어요. 철산역 뒤편에는 핫플레이스로 꼽히는 철산 로데오거리가 있고, 그 옆으로는 광명경찰서와 초등학교까지 자리하고 있어 생활 인프라도 잘 형성돼 있습니다.

얼마 전 여러 커뮤니티에 비공식 예상 분양가가 돌았는데요. 이를 조합원 매물 가격과 비교해 보니 59타입의 차이는 소소하고요, 84타입 조합 매물은 12.5억 ~ 14억 물건이 있어, 예상 분양가와 2억 이상 차이가 나네요.

🏢단지 개요

• 위치 : 경기도 광명시 철산3동 472-267번지 일원

• 규모 : 지하 7층 ~ 지상 최고 29층, 19개동, 2045세대(일반분양 650세대)

• 시공사 : 지에스건설

🗓️청약 일정

• 모집자 공고 : 9월 19일

• 청약일 : 9월 29일

• 당첨자 발표 : 10월 15일

• 계약체결 : 10월 27일 ~ 10월 29일

• 입주예정일 : 2029년 5월

🎯공급 세대

• 39(8세대) : 5.68억 ~ 5.74억

• 49(118세대) : 7.27억 ~ 7.91억

• 59A(304세대) : 10.6억 ~ 11.68억

• 59B(162세대) : 10.4억 ~ 11.48억

• 74A(33세대) : 13.32억 ~ 13.6억

• 74B(7세대) : 12.92억 ~ 13.06억

• 74C(6세대) : 13.32억 ~ 13.6억

• 84A(7세대) : 15.6억 ~ 15.76억

• 84B(4세대) : 15.15억 ~ 15.31억

• 84C(1세대) : 15.76억

39와 49타입은 중도금무이자 적용, 그 외 타입은 중도금이자후불제 적용 이에요

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👩‍👧‍👦청약 자격

• 광명시 및 수도권(서울시, 경기도, 인천시)에 거주하는 만 19세 이상인 자

• 전용 85㎡ 이하 : 가점제 40% + 추첨제 60%

📌규제 사항

• 전매제한 : 1년

• 거주의무기간 : 없음

• 재당첨제한 : 없음

🎯 동·호수배치도

• 대단지이긴 하지만 단지가 분리되어 있어서, 1단지가 가장 좋고, 3단지는 안 좋아요.

• 커뮤니티 시설도 1단지에 가장 많이 몰려 있어서 생활 편의성이 더 좋아요.

• 문제는 59타입 이상 물량이 주로 저층에 남아 있다는 점이에요. 다만 3단지는 조합원 분양분이 없어 전 세대가 일반분양이라, 전층 선택이 가능해요.

🔎평면도

• B는 타워형, A·C는 판상형 구조인데요, 딱히 눈에 띄는 특장점은 없어 보여요.

🧭입지 평가 및 주변 단지 비교

• 아래 이미지를 보시면, 2017년 첫 분양을 시작한 이후 6년 5개월이 지난 2024년에는 분양가가 2배 수준으로 올랐으며, 당시 5억 대였던 전용 84㎡ 분양가는 12억 원대로 상승했어요.

• “철산 살아요. 분당 살아요. 판교 살아요. 광교 살아요.”이렇게들 말하지,

• “광명 살아요. 성남 살아요. 용인 살아요. 수원 살아요.”라고는 잘 안 하잖아요.

그만큼 철산은 광명에서 대표되는 1급지(일직동 포함)예요.

• 단지가 쪼개져 있다 보니 대단지의 장점이 제대로 살지 못하고 희석되네요. 3단지 어떻게 하죠?

• 입지는 따로 평가할 게 없을 정도예요. 철산역 바로 앞, 철산 로데오 바로 앞, 초품아, 중·고등학교 접근성은 다소 불편한 편이에요.

• 철산자이더헤리티지 84A 실거래가 : 15.2억(8.14일, 22층)

⭐총평

철산역 자이 안전마진 없어요.

분양 성패는 49·59타입 584세대가 얼마나 소화되느냐가 핵심이에요. 나머지 타입은 큰 영향을 주지 않을 거예요. 참고로 지난 5월 9일에 분양한 은평구 힐스테이트 메디알레는 84타입 물량이 없었고, 분양가는 철산역 자이와 비슷한 수준이었어요.

철산역 자이 양심불량이어도 완판은 되겠지만, 그 가격(총액비교)이면 서울이 낫지 않을까...?

예를 들어 신길뉴타운 > 장위뉴타운 > 이문희경뉴타운 지역이나, 당산역·상도역·행당역·약수역 금호역·장지역·이수역 등의 구축아파트가 낫지 않나 하는 생각이 들어요.

다만, 분양권은 계약금만 마련하면 되기 때문에 준공 예정일인 2029년까지 보유할 수 있어 투입 자금이 상대적으로 적다는 장점이 있어요.

ft. 2024년 하반기 입주장을 맞았던 ‘트리우스 광명’은 분양권 마피 매물이 속출했었죠. 앞으로도 광명은 2025년, 2026년, 2027년까지 입주 물량이 이어지긴 하지만, 부동산 정책 발표 이후 시장 분위기를 고려하면 앞으로 광명 부동산 시장에서는 ‘트리우스 광명’ 같은 마피 매물을 다시 보기는 쉽지 않을 거에요. 다만, 물량 앞에 장사는 없으니 소폭 조정 가능성 정도는 살짝 기대해 봅니다.

📌 광명 매수 Tip

청약에서 낙첨되셨지만 현금을 보유하신 분들은 조합원 매물을 눈여겨보시면 좋아요. 조합원 매물은 분양권보다 1~2억 원 이상 저렴해 가격 메리트가 있기 때문이에요.

매수 타이밍은 입주장 시기를 잘 살펴보시면 좋아요. 입주장에는 대출이 어려워 분양권을 던지는 매물이 나오고, 이때 가격이 조정되면 조합원 매물도 함께 조정되기 때문에 좋은 기회가 될 수 있어요.

다만, 최근 부동산 공급 정책과 건설사 산재 사고 여파로 앞으로 공급이 더욱 줄어들 가능성이 높아요. 따라서 시장이 우상향 국면에 접어들 경우, 입주장 매수 전략이 껄껄껄이 될 수 있어요.

📌 분양권 전매 Tip

2026년 10월부터 분양권 전매가 가능해요. 조합원 매물이 큰 영향을 주는 건 아니지만, 가격 영향을 미치게 되는데요. 조합원 매물이 적은 평형대의 분양권이 가격 영향을 거의 받지 않기 때문에, 전매 전략을 세우실 때 참고하시면 좋아요.

👀 지나가는 혼잣말

2024년 말 ~ 2025년 초 입주장을 겪었던 트리우스 광명 시점에 철산역 자이가 분양을 시작했다면 지금보다는 분양가가 낮게 책정됐을 거예요. 실제로 2024년 말부터 현재까지 철산자이더헤리티지는 약 10~15% 가격이 상승했어요.(분양가 산정 기준은 철산자이더헤리티지 매매가를 참고했을 거에요.)

6.27 대출규제와 9.7 대책이 나왔지만 부동산 시장은 큰 충격 없이 여전히 상승세를 이어가고 있어요. 아래 2025년 9월 19일 뉴스에서 내년에는 대출 총량 축소를 하는데, 사실상 서울·수도권은 계속 못 사게 막는 분위기예요. 그런데 이런 규제의 여파가 오히려 상급지에서 중급지로 가격 상승이 퍼지는 상황이에요.

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풍자 한 줄(많은 공급이 원인 해결)

규제를 하지 말고 공급을 풀어야 하는데, 사지 못하게 하니까 지금 못 사면 못 산다는 심리를 더욱 부추기게 돼. 돈 없고 대출 능력 없으면 지금 사는 곳에서 옴짝달싹 못하게 되는 상황이야.