힐스테이트 더웨이브시티 "아파트보다 좋은 오션뷰 84㎡"

'힐스테이트'와 협업을 통해 작성된 원고입니다

“오피스텔은 절대 사면 안 된다!”

이렇게 말하는 사람은, 어쩌면 부동산을 잘 모르는 것일 수 있어요.

주요 역세권에 있는 오피스텔은 매달 안정적인 현금흐름을 만들어내고, 인플레이션 맞춰 가격이 오르기도 하죠. 더 나아가 주거 대체형 중대형 오피스텔은 아파트보다 더 높은 상승률을 기록한 사례도 있습니다.

실제로 힐스테이트 더웨이브시티가 위치한 시흥시는 배곧신도시와 시화MTV로 조성되며 주거와 산업 기능이 동시에 강화되고 있는데요.

교통 측면에서도 김포공항, 인천국제공항, KTX 광명역과의 접근성이 우수하고, 영동고속도로, 제2·제3경인고속도로 등 주요 도로망도 잘 갖춰져 있어 수도권 전역과 연결성이 뛰어납니다.

또한 인접한 송도신도시, 송산그린시티와 연계 개발이 가능하다는 점에서, 시흥시는 단순한 베드타운이 아닌 수도권 서남부의 복합 성장 거점으로 주목받고 있어요.

🏢단지 개요

• 위치 : 경기도 시흥시 정왕동 2716번지

• 규모 : 지하 3층 ~ 지상 35층, 12개동, 1796세대 중 오피스텔 945실(1차 480실 분양)

• 시공사 : 현대건설

• 시화MTV 거북섬 주상2블록 주상복합 신축공사

👉 개발계획

✔️ 시흥, 인공지능(Ai) · 바이오특화단지(4.7조 투자유치, 취업·고용유발효과 5.8만명)

시흥시는 최근 바이오·인공지능 복합산업단지 조성에 속도를 내고 있어요.

지난 6월, 종근당과 약 2조 2천억 원 규모의 바이오의약품 R&D 단지 조성을 위한 투자 양해각서를 체결했는데요, 이는 경기도 내 단일 바이오기업 투자로는 최대 규모로, 시흥시가 지난해 바이오 특화단지로 선정된 지 불과 1년 만에 거둔 성과입니다.

2029년 개원을 목표로 올해 착공에 들어가는 시흥배곧 서울대병원도 주목받고 있어요.

이 병원은 진료와 연구가 융합된 미래형 병원의 새로운 모델로, 신약 개발부터 임상 검증까지 전 과정을 시흥에서 수행할 수 있는 인프라를 갖출 예정이에요.

이처럼 연구, 임상, 제조, 인력 양성, AI 기술 융합까지 아우르는 경기시흥 바이오특화단지는 대한민국 바이오산업의 핵심 거점으로 성장중입니다.

이에 따른 경제적 파급 효과를 보면 총 8조 4,288억 원의 생산 유발, 3조 5,316억 원의 부가가치유발, 그리고 약 5만 8천명의 고용창출 효과가 기대된다고 해요.

✔️ 시화MTV

시화MTV는 경기도 시흥시와 안산시 일원에 위치한 첨단 복합산업단지로, 시화호 북측간석지 약 302만평(9.99㎢)에 조성 중입니다. 2002년 착공해 2025년 준공을 목표로 하고 있으며, 단순한 산업단지가 아닌, 산업 + 연구 + 유통 + 관광·레저까지 아우르는 복합 신도시형 산업벨트입니다.

✅ 거북섬 Big5 프로젝트

거북섬 BIG 5 프로젝트는 경기도 시흥시 시화MTV 거북섬을 해양레저와 관광의 중심지로 만들기 위해 추진 중인 5대 핵심 개발 사업이에요. 이 사업은 3대 국비사업과 2대 공모사업으로 구성되어 있으며, 모두 관광 산업과 연계되어 있습니다.

O 국비사업

▲아쿠아펫랜드 : 관상어 생산부터 연구·전시·판매까지 한 번에!

▲해양생태과학관 : 해양교육센터와 해양생물 구조·치료시설 포함

▲해양레저관광거점 조성사업 : 교육과 레저가 결합된 복합 개발

O 공모사업

▲웨이브파크 : 세계 최대 규모의 인공 서핑장 (운영중)

▲오션스트리트몰 : 아쿠아리움·실내 다이빙풀·VR·AR 체험 등 다양한 해양레저와 엔터테인먼트 시설이 결합된 복합 상업시설

✔️ 해양레저관광거점

거북섬 마리나항은 해상 90선석 규모의 계류시설과 육상 보관시설, 클럽하우스를 갖추고 운영 중이에요. 현재 요트 계류와 해양레저 체험, 교육 프로그램이 가능한 상태로, 무엇보다 수도권에서 가장 접근성이 좋은 마리나 항이라는 점이 강점이에요.

앞으로 이 마리나 항이 어떤 경제적 효과를 낼 수 있을지 가늠해보려면, 이미 성공적으로 자리 잡은 국내 마리나 항 사례들을 참고해보면 좋습니다.

예를 들어, 국내 대표 마리나 항으로 꼽히는 부산 수영만 요트경기장은 1988년 서울올림픽을 계기로 건설된 후, 국내 최대 국제 요트 대회 개최지이자 해양레저 교육의 중심지로 성장했어요. 또한 여수 웅천 마리나는 엑스포 이후 관광·레저 복합단지로 발전하며 연간 1천억 원 이상의 지역경제 파급효과를 내고 있죠.

거북섬 마리나항 역시 수도권 2,600만 인구를 배후로 두고 있는 만큼, 관광객 유입과 소비가 증가하며 숙박·외식·레저 산업의 매출 증대와 신규 일자리 창출 효과도 상당할 것으로 기대되고 있어요.

시화MTV 해양레저관광거점 조성사업을 통해 부산·여수와는 다른 방식으로, 수도권을 대표하는 복합 해양레저 허브로 발전하고 있다는 점이 가장 큰 차별화 포인트입니다.

✔️ 웨이브파크(인공서핑파크)

시흥 웨이브파크는 2020년 개장한 세계 최대 규모의 인공 서핑장으로, 시흥시 시화MTV 거북섬에 조성된 아시아 최초의 서핑 특화 시설이에요. 약 16만 6천㎡ 부지에 길이 240m의 서프존을 중심으로 조성돼 시간당 최대 1,000회의 인공 파도를 만들어낼 수 있고, 입문자부터 상급자까지 누구나 서핑을 즐길 수 있어요.

웨이브파크는 개장 이후 수도권 서핑 인구와 관광 수요를 흡수하며 숙박·외식·레저 산업 매출 증가와 신규 일자리 창출에 기여했어요. 또한 해외 원정 서핑 수요 일부를 국내로 돌려 외화 유출을 줄이고, 시흥 거북섬 일대를 해양레저 중심지로 성장시키며 지역 브랜드 가치 상승과 투자 유치를 이끌고 있습니다.

✔️ 아쿠아펫랜드

아쿠아펫랜드는 국내 최초의 관상어 테마 복합 공간으로, 단순한 수족관이 아닌 관상어의 생산·유통·판매·전시·체험이 모두 이뤄지는 시설입니다.

가로 200m, 세로 82m 규모의 실내 스트리트형 상업공간에는 다양한 희귀 관상어 전시· 판매 공간과 가족 단위로 즐길 수 있는 체험존이 마련되어 있어요. 아이들과 함께 먹이 주기, 터치풀 체험, 생태 교육을 할 수 있고, 파충류·조류·소형동물까지 볼 수 있는 ‘밀레 에듀파크’, 대형 수족관 공간인 ‘어반네이처’도 함께 운영됩니다.

또한 정기적으로 관상어 산업 박람회나 이벤트가 열려 산업적 기능과 지역 문화 활성화를 동시에 견인하고 있어요.

✔️ 해양생태과학관

2025년 7월, 거북섬에 ‘해양생태태과학관’이 정식 개관했어요. 전시, 교육, 치료, 체험이 어우러진 복합 해양문화공간으로 시흥시는 이곳을 수도권 서남부의 핵심 해양 생태문화 거점으로 키워 가겠다는 비전을 가지고 있어요.

1990년대 산업화로 오염된 시화호가 생태복원 사업을 통해 다시 살아난 것처럼, 시흥시는 거북섬을 ‘두 번째 기적의 공간’으로 만들겠다는 포부를 밝히고 있습니다.

해양생태과학관은 해양생물 구조·치료기관 지정을 추진하고 있으며 더 나아가 인근의 아쿠아펫랜드, 마리나 계류장, 웨이브파크와 연계해, 거북섬 전체를 해양복합문화 클러스터로 조성하려는 청사진을 담고 있습니다.

✔️ 시화 나래 둘래길

경기도 시화호 수변구역을 따라 약 65km에 걸쳐 조성된 시화나래 둘레길은 대표적인 자전거·산책 명소예요. 아름다운 수변 경관과 갈대숲이 어우러진 이 길은 자전거 동호인들에게 꾸준히 사랑받고 있으며, 방송인 데프콘이 유튜브 콘텐츠에서 소개하며 더욱 주목받기도 했어요.

✔️ 수도권 제2순환고속도로

수도권 제2순환고속도로는 경기도 외곽을 크게 한 바퀴 순환하는 노선으로, 김포와 파주~포천~양평~동탄~안산을 거쳐 김포로 이어지는 총 263km 길이의 광역 순환도로입니다. 서울을 통과하지 않고도 경기도 북부와 남부를 연결할 수 있는 핵심 교통망으로 주목받고 있으며, 인천~안산 구간은 마지막 개통 구간으로 유일한 미착공 구간입니다.

제2순환선 안산~인천 구간은 지난해 10월 부터 기획재정부 타당성재조사를 받고 있습니다. 사업은 2개 구간으로 나뉘어 진행되고 있는데 1구간은 시화IC부터 인천신항 인근 남송도IC까지 8.4㎞, 2구간은 남송도IC부터 인천김포고속도로 11.4㎞입니다.

생태계·습지 보호 문제 등으로 사업이 지연되어 왔으나, 2029년 개통 목표로 추진되고 있습니다.

✔️ 배후수요

이 지역은 시화MTV, 시흥스마트허브, 안산스마트허브가 가까이 있어 일자리가 많고, 그만큼 생활 인구도 밀집해 있어요. 일하고 소비하는 사람들이 함께 모여 사는 ‘직주근접’형 도시로, 산업과 주거가 함께 어우러지는 복합 기능을 하고 있습니다.

👉 힐스테이트 더웨이브시티 입지환경

✔️ 핵심사항

일대 산업단지에서 유입되는 직접적 주거수요, 시화나래초•중학교를 품은 학세권 입지, 웨이브파크를 비롯한 시화MTV핵심 시설과 수변상권을 단지 바로 앞에서 이용가능.

🗓️청약 일정

• 모집자 공고: 9월 12일(금)

• 청약일: 9월 17일 (수)

• 당첨자 발표: 9월 22일 (월)

• 계약 체결: 9월 23일 (화)

• 입주예정일 : 27년 6월 예정

✔️ 영구조망

힐스테이트 웨이브시티는 시화MTV내 희소성 높은 입지를 확보한 만큼 ‘영구 오션뷰’라는 차별적 이점을 지니고 있습니다. 특히 이번 분양에 포함되는 동(107, 108, 109)은 남측과 동측으로 뻥 뚫린 영구 오션뷰가 가능하기 때문에 시화 MTV를 가장 가치있게 느낄 수 있는 이점을 갖추고 있습니다.

👉 시장환경

시흥시는 수도권 서남부권의 대표적인 배후 주거도시로, 배곧신도시·정왕동·은행동·하중동·거모동 등을 중심으로 꾸준히 아파트 공급이 이어져 왔습니다. 그러나 최근에는, 공급과 수요의 불균형이 가중되면서 지역별 차별화가 두드러지고 있습니다.

✔️ 시흥시 수요/입주

2027년을 제외하면 시흥시의 공급은 전반적으로 부족한 상황입니다. 특히 2027년 입주 예정 물량은 총 6,447세대로, ▲은행동·하중동 약 3,300세대 ▲거모동 약 1,300세대 ▲정왕동 약 1,796세대로 집계됩니다.

자료출처 : 부동산 지인

한편 시흥시는 실제 25년 7월 기준 미분양 32세대(출처: 아실)라는 점도 눈에 띕니다 .

자료출처 : 부동산 지인

✔️ 면적별 입주량

최근 수도권 신도시뿐 아니라 지방 광역시에서도 신규 분양의 대부분이 30~40평형(전용 84㎡ 중심) 위주로 공급되고 있어요. 25평형대는 공급이 줄어들고 있지만, 신혼부부·1~2인 가구, 초등 자녀를 둔 3인 가구 등 중소형에 대한 수요층은 여전히 두텁게 유지되고 있습니다. 따라서 25평대 주택은 시장이 반등할 때 상승 탄력이 더 크게 나타날 가능성도 있습니다.

대출 규제, 전세가율 등 자금 마련 측면에서 부담이 덜한 점도 25평형의 상승여력을 뒷받침합니다. 즉, 공급은 줄고 수요는 꾸준한 구조가 형성되어 있기 때문에, 중장기적으로는 가격 흐름에서 상당히 유리할 수 있습니다.

👉 6.27대책 이후, 상대적 이점발생

지난 6월 27일 정부가 발표한 주택시장 안정화 대책은 사실상 다주택자에게 매우 강력한 규제 장치로 작동하고 있습니다.

아파트를 추가로 매입하려는 경우, 대출·세제·청약 측면에서 모두 제약이 커졌죠. 특히 규제지역에서는 LTV가 제한되고, 주택 수에 따른 대출 차등 규제가 강화되어 사실상 “추가 매입이 어렵다”는 평가가 나옵니다.

반면, 주거용 오피스텔은 아파트에 적용되는 규제를 동일하게 받지 않습니다.

• 청약 규제 없음 → 가점제나 추첨제 제한을 받지 않고 누구나 청약 가능

• 대출 규제 완화 → 아파트와 달리 주택 수 산정에서 제외될 수 있어 LTV, DSR 적용이 상대적으로 자유로움

• 전매 규제 완화 → 아파트 전매 제한이 길어진 반면, 오피스텔은 전매가 비교적 유연

따라서 실거주자에게는 아파트 대체재, 투자자에게는 규제 회피형 투자처라는 두가지 매력을 갖추게 됩니다.

👉 유사 상품 상승사례

서울 핵심 지역은 이미 2021년 고점을 돌파했거나 전고점을 회복한 곳, 그리고 회복세에 접어든 곳 등으로 차별화가 뚜렷하게 진행 중입니다. 다만 시장의 온기가 아직은 전반적으로 덜 퍼져, 수도권 전반에는 반등세가 미약한 상황입니다. 여기에 6.27 대출 규제가 겹치면서 거래는 정체돼 있지만, 일부 지역에서는 매수 거래량이 조금씩 살아나는 모습도 보이고 있습니다.

✔️단지형 오피스텔 가격상승 사례(아파트 대체 상품)

아파트를 대체할 수 있는 단지형 오피스텔의 전용면적 84㎡는 아파트와 비슷하거나 더 높은 상승률을 보였습니다. 규제 회피 투자처로 각광을 받으면서 부동산 상승기에는 가격이 빠르게 오르기도 했습니다.

• 송도랜드마크시티 센트럴더샵 오피스텔은 아파트와 함께 조성된 단지로, 무려 228%의 상승률을 기록했습니다.

• 광교더샵 오피스텔은 아파트와 함께 조성된 단지로, 무려 182%의 상승률을 기록했습니다.

• 힐스테이트 일산 오피스텔 단독으로 조성된 단지로 무려 187%의 상승률을 기록했습니다.

오피스텔에서 아파트와 비슷한 효과를 기대하려면 입지, 주거 대체가 가능한 전용면적, 그리고 대단지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

⭐총평

힐스테이트 더웨이브시티는 흔히 떠올리는 “오피스텔=소형”이라는 고정관념을 깨고, 중대형 오피스텔이 아파트를 대체할 수 있다는 가능성을 보여주는 곳입니다.

아파트와 함께 총 1,796세대의 대형 단지를 이루게 되는데, 오피스텔 동은 단지 전면에 배치되어 오션뷰에 특화된 설계를 보여줍니다. 또한 향후 조망을 방해할 요소가 없는 영구적 오션뷰를 갖췄기 때문에 희소성 측면에서도 큰 장점입니다.

특히 전용 84㎡ 타입은 단순한 소형 오피스텔과는 달리 아파트와 동일한 단지 구성 및 평면 구조로 설계돼 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

한편 6.27 대출 규제 이후 다주택 포지션이 사실상 어려워진 상황에서, 오피스텔은 아파트에 비해 청약·대출 규제가 덜하고 전매나 보유 요건이 유연하다는 점에서 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 선택지입니다.

무엇보다 부동산 시장이 상승 국면에 들어서면, 이 상품은 단순히 아파트의 대체재에 머무르지 않고 향후 가치가 점진적으로 증대될 가능성이 있는 자산으로 평가될 수 있습니다. (단순 주거대체제가 아닌 독점적이고 상징적인 주거시설)