힐스테이트 이수역센트럴, 길 건너면 서초

동작구는 말도 많고 탈도 많은, 소위 "원수에게나 소개해줘라"라는 말까지 나올 정도로 지역주택조합의 성지 인데요. 정말 대단한 행정구입니다. 23년간의 시간을 거쳐 분양하는 힐스테이트 이수역 센트럴도 사당3동 지역주택조합사업으로 진행되는데요, 총 931세대 중 170세를 일반분양을 시작해요.

모집공고는 9월 12일 예정되어 있어요. 웬만하면 일정이 크게 바뀌지 않고, 혹시 변동이 생기더라도 특별한 사정이 없는 한 ±1주일 정도 안에서 나오니까 참고하시면 될 것 같아요.

👉사당동 살펴보기

서울 남부 중심지 동작구 사당동의, 사당동 이름은 조선 시대 큰 사당에서 유래했고, 1963년 서울로 편입되면서 도시 지역으로 성장했어요. 동작구는 한강을 끼고 있어 선사시대부터 사람들이 살아온 흔적이 남아있고, 조선 시대에는 ‘동작진’이라 불리며 군사적·교통적 요충지 역할을 했어요.

이수역은 1985년 지하철 4호선 개통과 함께 문을 열었고, 이후 7호선 연결로 더블 환승역이 됐어요. 4호선은 ‘총신대입구(이수)’, 7호선은 ‘이수’로 불리는데, 환승역 중에서 이름이 다른 유일한 역이에요. 이름은 이수교에서 비롯됐고, 이 지역이 과거 교통 중심지였음을 보여줘요.

입지적으로 서울의 ‘중간 지점’이라고 불릴 만큼 균형 잡힌 위치가 강점이에요. 강남·용산·과천 접근성이 뛰어나고, 동작대로 + 20여 개 버스 노선이 지나서 교통 허브 역할을 해요. 이마트, 롯데백화점, 방배 카페거리, 우수한 학군, 한강공원 같은 생활 인프라도 잘 갖춰져 있어서 ‘강남 문턱’이라고 불리는 주거지예요.

👉사당역 복합 환승센터 계획

사당역 복합환승센터 개발 사업은 서울교통공사가 추진하는 대형 프로젝트로, 2·4호선 환승거리 단축, 버스·지하철 환승시설 통합, 그리고 주거·상업·업무·문화 복합 개발을 통해 교통 혼잡 완화와 지역 균형 발전을 목표로

하고 있어요.

이 사업은 2009년 처음 구상됐지만 금융위기, 저류조 설치 문제, 소송 등으로 지연되다가 2025년 기본구상 용역 입찰을 시작으로 본격적으로 다시 추진에 들어갔습니다. 2028년 착공, 2034년 완공을 목표로 하고 있으며, 저류조와 방재시설도 설치해 안전성까지 높일 예정이에요.

개발이 완료되면 교통 체증 완화와 환승 편의성 개선은 물론, 상권 활성화와 지역 균형 발전 효과까지 기대되고 있어요.

👉 수도권 광역급행철도 GTX-D

GTX-D 노선 개발 사업은 수도권 서부권의 교통난 해소와 서울 도심 접근성 향상을 목적으로 추진되는 광역급행철도 프로젝트로, 기존 GTX A· B ·C 노선에 이은 2기 GTX 중 하나 에요. 서부구간(김포 장기~부천종합운동장)은 인천 검단·계양을 경유하며, 남부 구간(부천~ 서울 강남·잠실)은 남부광역급행철도와 연계되어 전체 노선을 이루게 돼요.

2025년 7월 서부 구간이 예비타당성조사를 통과하면서 사업이 본격화되었고, 제5차 국가철도망 구축계획(2026~2035)에 신규 사업으로 반영될 예정이에요. 다만 사당역 복합환승센터와의 연계가 아직 명확하지 않아 단기적인 효과는 제한적일 수 있고, 공사 기간 중 소음과 교통 혼잡이 발생할 가능성이 있고, 노선 계획 변경(Y자형 노선 축소) 리스크도 있어요.

ft. 지나가는 혼잣말...이번 생에 탈수 있겠어?

👉 이수 극동·우성 2·3단지 아파트 리모델링 사업

이수 극동·우성 2·3단지 아파트 리모델링 사업은 서울 동작구 사당동에 있는 노후 아파트 3곳 극동(1550세대), 우성2단지(1080세대), 우성3단지(855세대)를 통합해 진행되는 서울 최대 규모의 리모델링 프로젝트예요. 기존 3,485가구에서 3,987가구로 늘어나며, 새 이름은 ‘더샵 이수역 엘플레노’로 제안했어요.

시공은 포스코이앤씨가 2025년 5월에 맡게 되면서 사업이 본격화됐고, 지상 주차장을 지하화하고 주차 대수를 기존 대비 2.5배로 늘리는 등 생활 환경 개선에 초점을 맞추고 있어요. 이번 사업은 재건축에서 흔히 부딪히는 일조권·학교 인접 문제 같은 규제를 피하기 위해 리모델링 방식을 택한 것이 특징이에요.

무엇보다 이수역 초역세권 입지 덕분에 사업성이 높고, 향후 부동산 가치 상승이 기대되고 있어요. 리모델링이 완공되면 주변에만 약 6,000세대 규모의 신축 대단지(우성·극동 3,987가구 + 센트럴 + 헤리드 등)가 형성돼 입지 가치가 크게 올라갈 전망이에요.

👉 서리풀 복합 시설 개발

서리풀 복합시설 개발은 서울 서초구 옛 국군정보사 부지를 개발하는 초대형 프로젝트예요. 총 연면적 약 60만㎡, 지하 7층~지상 19층 건물 8동 규모로, 엠디엠그룹이 시행을 맡고 포스코이앤씨가 시공사로 선정됐어요.

이곳은 단순한 오피스 단지가 아니라, 업무·문화·연구·판매 시설이 어우러진 ‘한국판 실리콘밸리’를 목표로 해요. 주거시설 대신 바이오·금융·4차 산업 기업과 스타트업이 입주할 수 있는 오피스 타운으로 조성되요.

총 사업비: 약 5조 3천억 원, 서울 강남권 마지막 금싸라기 땅으로 평가

특징: 서리풀터널을 기준으로 북측은 글로벌 비즈니스 타운·공공용지, 남측은 블록체인·빅데이터 등 첨단산업 오피스로 개발 예정

이 개발은 50년 넘게 방배동과 서초동을 갈라놓았던 옛 정보사 부지를 열린 친환경 문화·업무 단지로 바꾸는 프로젝트예요. 서리풀공원과 연결된 쾌적한 환경, 법조타운·국립중앙도서관·예술의전당 등 서울 대표 문화시설과의 접근성까지 갖춰 강남권 신흥 비즈니스·문화 거점으로 부각될 전망이에요.

다만, 현재 포스코이앤씨의 안전사고 여파로 공사가 일시 중단된 상태라 일정에 변동이 생길 수 있어요.

👉힐스테이트 이수역 센트럴 입지환경

서울 동서남북으로 이동성이 뛰어난 힐스테이트 이수역 센트럴의 입지에 대해 살펴보겠습니다. 이 단지는 강남3구와 가장 가까운 동작구, 그중에서도 서초구와 맞닿아 있는 사당동에 위치해 있어 생활권을 공유한다고 볼 수 있습니다.

북쪽으로는 동작대교를 통해 종로 업무지구, 동쪽으로는 서초대로를 통해 강남 업무지구, 서쪽으로는 여의도 업무지구로의 접근성이 모두 우수합니다. 다만 교통의 요지인 만큼 차량 통행량이 많아 출퇴근 시간대 교통 정체가 심한 단점도 있습니다.

일반분양 49타입 이하가 전체 공급 물량의 약 68%를 차지하고, 84타입은 약 23%로 총 40세대만 공급되는 것으로 확인됩니다. 따라서 청약에서 당첨 확률을 고려한다면, 49타입 이하를 공략하는 것이 상대적으로 유리할 것으로 보입니다.

👉 시장환경

2022년을 기준으로 매매가격지수를 살펴보면, 2025년 7월 기준 서울은 0.1포인트 상승했고, 동작구는 0.4포인트 상승한 100.4를 기록했습니다. 이 지표 흐름을 보면, 동작구는 서울시 전체보다 하락세가 완만하고 회복 속도도 한 박자 빠른 지역임을 알 수 있습니다.

전월 대비 매매가격 변동률을 보면, 서울시 전체 평균은 0.6% 상승했고, 동작구는 1.05% 를 기록하며 서울에서 세 번째로 높은 상승률을 보였습니다.

동작구의 분기별 거래량을 살펴보면, 2022년 부동산 시장 침체기에는 분기별 거래량이 48건에 불과할 정도로 위축되었습니다. 그러나 최근 2025년 2분기에는 1,543건을 기록하며 거래량이 이전 고점을 향해 회복세를 보이고 있습니다.

현재 동작구에서 분양이 예정된 아파트들은 대부분 노량진 재개발 구역에 집중되어 있습니다. 이와 달리 힐스테이트 이수역 센트럴은 유일하게 노량진이 아닌, 서초구와 인접한 사당동에서 분양을 앞두고 있는 단지입니다.

동작구에서 최근 1년간 거래량 상위 TOP3 단지는 힐스테이트 상도 센트럴파크, 아크로리버하임, 흑석한강센트레빌로, 모두 흑석동과 상도동에 위치해 있습니다.

이 중 아크로리버하임은 동작구 내 최고가 거래 단지로, 한강변에 위치한 DL이앤씨의 하이엔드 브랜드 ‘아크로’ 아파트이며, 한강 조망을 갖춘 단지로 시세를 선도하고 있습니다.

거래 가격 2, 3위를 기록한 힐스테이트 상도 센트럴파크와 흑석한강센트레빌 2단지 역시 한강변 입지에 자리해 한강 조망을 제공하며, 동작구 부동산 시장의 시세를 이끌고 있습니다.

👉 가격현황

힐스테이트 이수역 센트럴과 인접한 아파트들의 시세를 살펴보면, 이수역 인근 동작구 아파트들은 공급 평당 5,000만 원에서 6,000만 원 수준에 형성되어 있습니다.

반면, 길 하나를 두고 이수역 동쪽 서초구 방배동으로 불과 500m 떨어진 방배롯데캐슬아르떼는 공급 평당 약 8,000만 원에 거래되고 있어, 행정구역에 따른 시세 차이가 뚜렷하게 나타납니다.

또한 서초구는 투기과열지구로 지정되어 분양가상한제가 적용되며, 실제 분양된 주택의 분양가는 공급 평당 6,000만 원 후반대 수준으로 확인됩니다.

👉 예상분양가

힐스테이트 이수역 센트럴 인근 동작구 아파트의 현재 최고 시세는 평당 약 61,000천원 수준이며, 인접한 서초구 아파트의 분양가(분양가상한제 적용 지역)는 평당 약 67,000천원 선으로 형성되어 있습니다.

이에 따라 적정 분양성을 고려할 때, 힐스테이트 이수역 센트럴의 분양가는 동작구 최고 시세 수준에서 책정될 가능성이 높으며, 평균 분양가는 공급 평당 약 61,000천원으로 예상됩니다.

아래에서는 타입별 예상 분양가를 살펴보겠습니다.

안전마진은 없는 상황이며, 최근 시장 추세를 고려하면 공격적인 분양가가 적용될 가능성이 높습니다. 특히 일반분양 세대수가 많지 않기 때문에, 미분양이 일부 발생하더라도 조합원의 수익을 극대화할 수 있는 수준의 분양가가 책정될 것으로 예상됩니다.

따라서 84타입의 경우 최대 22억 원 수준까지도 분양 완료에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

🎯공급 세대

• 44A(27세대) : 10.04억 ~ 10.68억

• 44B(8세대) : 10.71억 ~ 11.27억

• 49A(53세대) : 11.42억 ~ 12.15억

• 49B(22세대) : 12.18억 ~ 13.00억

• 49C(6세대) : 12.75억 ~ 13.56억

• 59A(4세대) : 16.39억 ~ 17.43억

• 59B(5세대) : 16.21억 ~ 17.23억

• 74(5세대) : 18.26억 ~ 19.42억

• 84A(29세대) : 21.10억 ~ 22.44억

• 84B(4세대) : 20.69억 ~ 21.56억

• 84C(1세대) : 21.32억

• 84D(6세대) : 21.11억 ~ 22.78억

🗓️청약 일정(예정)

• 모집자 공고 : 10월 2일

• 청약일 : 10월 14일

• 당첨자 발표 : 10월 22일

• 계약 체결: 11월 2일 ~ 4일

• 입주예정일 : 2028년 4월

👩‍👧‍👦청약 자격

• 서울시 및 수도권(인천시, 경기도) 거주자하는 만 19세 이상인 자

• 전용 85㎡ 이하 : 가점제 40% + 추첨제 60%

⭐총평

힐스테이트 이수역 센트럴은 단지 주변에 다세대 주택과 빌라가 밀집해 있으며, 우측으로는 ‘이수역 헤리드(가칭)’ 지역주택조합 단지가 조합 설립 인가를 앞두고 있습니다.

실수요자가 준비해야 할 현금은 ‘분양가 + 부대비용 – 6억 원’입니다. 해당 지역은 비규제지역으로 LTV 70%까지 적용되지만, 대출 한도는 최대 6억 원으로 제한됩니다. 전매제한은 1년입니다.

청약 전략으로는, 앞서 말씀드린 것처럼 물량이 많은 타입이 유리하며, 44㎡·49㎡·59㎡ 타입에서 1인 가구의 생애최초 특별공급이 가능합니다. 또한 세대주 요건이 없어 일반공급에서는 부부 중복 청약도 가능합니다.

ft. 커뮤니티시설은 외부인이 이용할 수 있네요.