고척 푸르지오 힐스테이트, 광명뉴타운이 낫지 않아?

고척 푸르지오 힐스테이트는 지난 5월 당첨 최고점 82점으로, 84B 타입에서 나왔는데요, 만점 84점에 딱 2점 부족한 고가점자가 서울 외곽 지역에 청약한 건데요, 이례적인 선택이라 시장의 관심이 컸습니다. 예비당첨자 계약 이후 남은 무순위공급(사후접수) 39세대가 나왔어요.

한편, 지난 6월 24일 진행한 힐스테이트 메디알레는 109세대 무순위공급(사후접수)을 완료했고 6.27 대출 규제를 피해갔는데요, 고척푸르지오 힐스테이트는 최초모집공고일(25년 5월 8일)과 무순위모집공고일(25년 7월 1일) 중 무순위모집공고일을 기준으로 규제 적용을 받게 될 가능성이 높습니다.

그럴 경우, LTV 50% 수준으로 축소되고, 잔금 전세대출 활용 제한, 주담대 사용 시 실거주 해야 되요.

ft. 규제를 피해간 분양권 매수하게 되면 규제 적용 받게 되요

🏢단지 개요

• 위치 : 서울시 구로구 고척동 148-1번지 일대(고척 4구역 재개발)

• 규모 : 지하 3층 ~ 지상 25층, 10개동, 983세대

• 시공사 : 대우건설, 현대엔지니어링

🗓️청약 일정

• 모집자 공고 : 7월 1일

• 청약일 : 7월 8일

• 당첨자 발표 : 7월 11일

• 계약 체결: 7월 17일

• 입주예정일 : 2028년 8월

🎯공급 세대

• 59B타입(18세대) : 9.22~9.61억

• 59D타입(1세대) : 9.92억

• 84A타입(19세대) : 12.15~12.40억

• 84C타입(1세대) : 12.03억

👩‍👧‍👦청약 자격

• 수도권(서울, 경기, 인천)에 거주하는 무주택세대구성원

• 청약통장 무관

📌규제 사항

• 전매제한 : 1년

• 거주의무기간 : 없음

• 재당첨제한 : 없음

🔎평면도

• 59B타입 판상형 3Bay 구조, 59D타입 판상형 4Bay 구조 좋아요

• 84A타입 판상형 4Bay 구조, 84C타입 타워형 구조에요

• 알파룸 위치에 보통은 펜트리로 기본 구성하는데 유상옵션 장사 라니, 현대차가 떠오르네요.

🧭입지 평가 및 주변 단지 비교

• 목동 학원가 2km, 1호선 개봉역 950m, 코스트코 547m, 고척초 300m

• 신구로선 25년 기본계획 확정 → 28년 착공 → 33년 완공 예정

• 신구로선 고척역 380m, 2·5호선 환승으로 교통 편리

• 고척파크푸르지오RD아파트 204동 1702호(79타입, 32평) 공시지가 5.65억 시세로 환산하면 10.05억

• 고척파크푸르지오 2009년 입주 실거래가(59타입, 9층, 6월 19일, 9.15억), 신축 환산시 12.2억

• 고척파크푸르지오 2009년 입주 실거래가(84타입, 6층, 6월 4일, 10.25억), 신축 환산시 13.6억

• 목동센트럴아이파크위브 2020년 입주 실거래가(84타입, 10층, 6월 27일 11.45억), 신축 환산시 12.7억

⭐총평

입지만 놓고 보면 서울 같지 않고 경기도에 가까운 입지에요.

의견이 분분 한데요, 청약에서 사람들의 점수는 높은 평가를 받았습니다. 신구로선은 아직 기본계획 단계이고, 착공까지도 몇 년이 남아 있어서 입주 시점에 직접적인 교통 호재로 보기엔 무리가 있어요.

단점으로, 비역세권에 비행기 소음, 고척동·개봉동 비선호 지역 등

주변 신축인 목동 센트럴아이파크위브 입주 5년차 3천세대, 2호선 신정네거리역 700m의 단지와 비교해도 고푸힐 분양가는 선 넘은 건 맞습니다.

차라리 광명뉴타운 7호선 가까운 단지로 가는 게 낫다고 했는데요. 광명 2구역 트리우스와 비교해도 안좋아 보여요.

장점으로,

분양권 투자의 장점, 시간 가치 약 3년(2028년 8월 입주)을 분양가의 10% 계약금으로 소유 할 수 있다는 것이죠. 무순위공급 39세대 분양에 찬물을 끼얺는 무순위청약 요건 강화와 6월27일 대출 규제가 나왔는데요. 그래도 완판은 문제 없어 보여요