e편한세상 당산 리버파크, 안전마진 있을까?

안녕하세요. 뉴글 입니다.

오늘은 오랜만에 신축단지가

공급되는 영등포구의

e편한세상 당산 리버파크 대해

알아보겠습니다.

👉 당산의 변화 알아보기

서울의 서남, 한강을 끼고 있는 영등포구 당산은 옛 당산나루터의 역사를 간직한 곳 입니다. 그 중에서도

당산은 영등포구의 심장이라고 불릴 만큼 오랜 역사와 전통을 가지고 있습니다. 당산이라는 지명은 조선시대의 당산나루터에서 유래되었으며, 옛 서울과 지방을 연결하는 중요한 교통 요지였습니다.

이후, 1970년 부터 영등포구를 중심으로 산업화의 바람이 불어오기 시작 합니다. 이 시기에 당산은 서울을 대표하는 공업지역으로 성장하게 되는데요. 이후 1980년 한국의 3번째 철교인 당산철교착공을 시작으로 1984년 5월 이 구간을 지나는 2호선이 개통 되면서  다시 한번 당산은 서울의 대표지역으로 인식되기 시작 했습니다.

이후, 공업지역 으로서 이미지가 강했던 당산의 다시 한번 변화를 맞이하게 됩니다. 첫 시작은 1974년 준공된 강남멘션 입니다.조선피혁주식회사로부터부지를 매입하여 순수한 민간 자본으로 건설한 당산 최초의 아파트 단지라고 보시면 될 거 같아요.이후, 이 강남 멘션을 시작으로 현대, 유원제일 등 아파트 공급이 본격화 되기 시작 하죠.

이후, 시간이 지나면서 자연스럽게 노후화가 진행되기 시작합니다. 일부 단지는 재건축을 진행한 단지도 있으나 대부분의 1990년대에 공급된 단지들은 현재도 재개발 및 재건축을 진행중에 있어요. 개인적으로도 빠르게 진행되면 좋겠다는 생각은 있는데, 한번 현재 재개발 및 재건축 현황에 대해서 한번 알아 보시죠

👉개발계획 알아보기

■ 재개발·재건축 개발계획

용적률 족쇄풀린 영등포 당산 재건축 물꼬트나…

서울의 대표적인 영등포구는 30%가 공업지역 입니다. 최근 서울시가 발표한 “준공업지역 제도 개선방안”에는 준공업지역에 공동주택을 지을때 250%로 제한했던 용적률 기준을 400%까지 풀어준다는 내용이 발표 되었습니다. 이 발표로 서울 내 준공업지역이 두번째로 넓은 영등포구는 최대 수혜지로 꼽히는데요.

현재 재개발 및 재건축 예정 단지들을 보게 되면 총 32개 단지 입니다. 대부분이 아직 공급 시기는 미정 이기는 하나 이번 발표로 속도를 낼 것이라고 보는데요. 현재 분양 시기가 명확해진 단지는 4개 단지 입니다. 물론 이번 소개해드리는 e편한세상 리버파크도 포함된 세대수 입니다.

이러한 신축 단지 공급과 동시에 다수의 개발 호재도 존재하고 있는데요. 자세히 한번 살펴 보시죠

■ 광역 개발계획

3도심, 7광역중심, 12지역의 중심 체계를 설립하고 영등포 뉴타운, 신길 뉴타운 등 재개발 사업 활성화 등 다양한 기본 개발 계획을 통해 2030년까지 완성하는데 목표를 두었습니다. 또한 영등포 및 여의도 등 서남권 활성화를 위해 신안산선, 신림선 경전철(운행), GTX-B노선을 착공하여 광역 교통망을 개선하는 계획도 수립 하였습니다. 이와 같이 서남권의 앞으로의 모습이 기대되네요~

■ 국회대로 공원화 사업

현재 공업지역과 혼재된 주거 환경을 쾌적하게 하기 위해서 여의도 공원 면적의 3배 규모의 산책로, 생태공원을 조성하겠다는 계획 입니다. 2027년 완공을 목표로 진행 중이고 현재도 계속해서 공사 진행 중에 있습니다.

■ GTX-B 노선

당산역은 2호선, 9호선(급행)황금 더블역세권으로 수도권 주요3대 업무지구 (CBD, YBD, GBD)에 30분 안에이동이 가능, GTX-B 노선은 당산에 직접 정차하지는 않지만 9호선 여의도역 2정거장으로 충분히 개발 혜택을 누릴 수 있을 거라 보는데요. 아직 개통까지는 시간이 많이 남은 상황이지만 영등포구가 교통망의 중심이 되기를 바라겠습니다.

■ 신안산선

또한, 영등포역에 신안산선을 개통할 예정 입니다. 서울~여의도~영등포 부터 안산, 시흥권역까지 대중교통이연결되어 현재보다 더 많은 노선이 생길 예정입니다. 다만, 현재 당초 발표한 개통시기 보다 조금씩 미뤄지고 있는 상황이라 언제부터 운영 될 지는 지켜봐야 합니다.

👉동·배치와 평면도 간략 보기

일단 51A, 59A타입은 판상형 입니다. 51타입은 소형 평형에도 불구하고 화장실 2개가 아주 마음에 들어요!! 사실 평면으로만 봐서는 두개 타입의 면적이 크게 느껴지지는 않습니다만...개인적으로는 51A타입이 훨씬 좋아 보입니다. 그리고 51B, 59B타입은 타워형 입니다. 59B 타입은 방이 3개 입니다. 확실히 51B 타입 보다는 강점이 있어 보이네요

■ 주요 청약 정보

○ 모집공고 11.14(금), 특별공급 11.25(월), 1순위 11.26(화), 당첨자 발표 12.03(화)

○ 서울시 거주하거나 인천시, 경기도 지역에 거주하는 만 19세 이상인 자

○ 전매제한 1년, 거주의무 없음, 재당첨제한 없음

○ 전용 60㎡ 이하 가점제 40%, 추첨제 60%

○ 동일 순위 내 경쟁 시 해당 거주지역 우선 요건

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■ 영등포구 기간별 수요/입주

○ 영등포구 평균 수요량은 약 2천 세대로 나타남, 2021년 이후 공급량 감소하며 신규 수요 누적

■ 영등포구 세대수 및 인구수

○ 인구와 세대수 지속적으로 증가 추세, 현재 인구는 37만명 수준이며 2030의 1~2인 가구 중심의 유입 추정

■ 전입/전출(1개년기준)

○ 영등포구는 교통망이 매우 우수한 지역으로 서울 전 지역 및 수도권 외곽에서, 광역적인 인구 유입 나타남 → 전입과 전출을 보게 되면 2가지 유형으로 해석 가능, 상급지 이동 및 가격 상승 압박으로 하급지 이동 수요

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■ 인접지역 광역시세

→ 인접지역 84㎡ 시세를 보면 여의도>당산역>영등포뉴타운>신길뉴타운>양평역 순으로 나타남

■ 인접 주요 단지 시세

○ e편한세상 당산 리버파크 인접 최근 입주한 당산센트럴아이파크 평당가 60,000천원 수준

✔️ 59㎡ vs 84㎡ → 59㎡가 84㎡보다 평균 평당가 11% 높은 수준

○ 신축과 구축의 매매가는 25~30% 차등을 보이며, 59㎡와 84㎡의 외형가 20~25% 차등을 보임

○ 신축 선호와 소형 평형의 선호가 강세를 나타냄

■ 최근 분양사례

○ 영등포자이디그니티 사업장 59㎡ 시세  1,145,000천원 으로 분양가 대비 29%상승

○ 상도푸르지오 클라베뉴 양호한 청약률 에도 불구하고 고분양가로 미분양 이후 분양완료

👉e편한세상 당산 리버파크 총평

■ 분양가

○ 평균 평당가는 53,183천원 수준  → 발코니 확장비 미포함, 중도금 이자후불제

○ 지역 내 신축 브랜드 단지+입지 경쟁력 우수하여 1순위 당해 마감 예상

○ 지역 내 대장 단지 “당산 센트럴 아이파크” 평당 60,000천원 실거래, 매물호가 평당 66,000천원

→입지적으로 당센아가 우위에 있으나 신축 희소성과 브랜드 가치로 유사한 수준의 가격 형성 예상 

○ 안전 마진은 최소 2억수준(층마다 달라요), 단 옵션, 중도금 이자 등 포함 시 안전 마진 낮아질 수 있음

✔️ 모집공고 첨부

• 📎 FXJC6XN4H

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