고품격 공공주택, 독일은 무엇이 달랐을까

"집을 꼭 사야만 행복할까?" 독일에서 본 또 다른 주거의 해답

한국 사회에서 '내 집 마련'은 평생의 숙제이자 대부분의 가계가 짊어지는 가장 큰 경제적 부담이다. 많은 사람들은 대출을 끼고 집을 마련한 뒤, 집값이 오르면 더 큰 집으로 갈아타며 자산을 늘리는 것이 가장 현실적인 재테크라고 여겨왔다. 주거는 삶의 공간인 동시에 투자 수단이라는 인식이 오랫동안 한국 사회를 지배해 온 셈이다.

최근 이재명 정부 역시 이러한 주거 불안을 해소하겠다며 공공 주도 공급 확대와 '고품격 공공주택' 공급을 주요 정책으로 제시하고 있다. 소득 수준과 자산 규모에 관계없이 무주택자라면 누구나 역세권의 쾌적한 주택에서 안정적으로 거주할 수 있도록 하겠다는 구상이다.

하지만 '고품격 공공주택'이라는 개념은 아직 많은 국민들에게 낯설다. 지금까지 한국에서 공공임대는 무주택자가 잠시 거쳐 가는 공간, 혹은 사회적 낙인이 따라붙는 주거 형태라는 이미지가 강했다. 더욱이 정부는 정책의 큰 방향은 제시했지만 구체적인 공급 방식과 운영 구조, 재원 조달 방안 등은 아직 충분히 공개하지 않은 상태다. 결국 국민 입장에서는 '고품격 공공주택'이 실제 어떤 모습으로 구현될지 쉽게 상상하기 어렵다.

마침 최근 독일에 거주하는 친구를 방문하면서 한국에서 흔히 접하기 어려운 주거 모델을 직접 들여다볼 기회가 있었다. 물론 독일의 주택시장은 민간 임대, 개인 임대인, 대형 임대회사, 공공주택 등 다양한 형태가 공존한다. 그 가운데에서도 독일 임대시장의 중요한 한 축을 담당하는 것이 바로 주택협동조합(Wohnungsgenossenschaften)이다. 공공주택과는 성격이 다르지만 공공성과 비영리성을 함께 갖춘 이 제도는 앞으로 한국이 고민하는 '고품격 공공주택'의 방향을 생각해 볼 만한 흥미로운 사례였다.

세입자가 동시에 주인이 되는 집

주택협동조합은 일반 민간 건설사나 공공기관이 운영하는 임대주택과는 조금 다르다. 시민들이 일정 금액을 출자해 조합원이 되면, 협동조합은 영리보다 안정적인 주거 공급을 목표로 주택을 건설하고 관리한다. 발생한 수익 역시 외부 투자자가 아니라 조합의 유지·관리와 장기적인 운영에 다시 사용된다.

세입자는 단순한 임차인이 아니라 조합의 구성원이다. 따라서 집주인의 일방적인 판단에 따라 퇴거 압박을 받는 구조가 아니라, 계약과 조합 규정에 따라 안정적인 장기 거주가 가능하다. 임대료를 장기간 체납하거나 계약을 중대하게 위반하는 특별한 사유가 없는 한 오랜 기간 같은 집에서 생활하는 경우가 흔하다.

무엇보다 인상적이었던 점은 외관이나 관리 수준이었다. 협동조합 아파트라고 해서 낙후된 모습은 찾아보기 어려웠고, 일반 민간 아파트와 비교해도 손색이 없을 만큼 관리가 잘 이루어지고 있었다.

집을 소유하지 않아도 주거 불안이 적은 이유

독일의 협동조합 주택이 주는 가장 큰 장점은 예측 가능한 주거비다.

독일은 지역별 임대료 기준과 관련 법규를 통해 임대료 인상에 일정한 제한을 두고 있으며, 협동조합 역시 영리 극대화보다 장기적인 안정성을 우선하는 경우가 많다. 필자가 만난 지인 역시 같은 협동조합 아파트에서 10년 넘게 거주하고 있었는데, 그동안 임대료 인상 폭은 크지 않았다고 했다. 이는 해당 협동조합의 운영 원칙에 따른 것이며, 덕분에 집값이나 임대료 급등에 대한 불안감 없이 생활할 수 있었다.

반면 무리하게 대출을 받아 집을 구입한 사람들은 매달 원리금과 이자, 유지관리비, 세금 등을 부담해야 한다. 물론 집값이 상승하면 자산 가치가 커질 수 있다는 장점도 있다. 그러나 주거비 부담 자체만 놓고 보면 협동조합 거주자들은 상대적으로 안정적인 비용 구조를 유지할 수 있으며, 남은 자금을 교육이나 노후 준비, 다른 자산 투자 등에 활용할 여지가 커진다.

집을 소유하지 않아도 삶의 안정성을 충분히 확보할 수 있다는 점은 한국의 주거 문화와는 상당히 다른 모습이었다.

아파트에서도 누리는 마당과 텃밭

독일의 공동주택에서 특히 인상 깊었던 것은 '자연과 연결된 공간'이었다.

한국에서는 상대적으로 선호도가 낮은 1층이 독일에서는 오히려 인기 있는 경우도 있다. 거실과 연결된 작은 앞마당을 개인 정원처럼 사용할 수 있기 때문이다. 꽃을 심고, 의자를 놓고, 아이들과 뛰어놀며 단독주택의 마당처럼 활용하는 모습이 자연스럽게 이어진다.

위층 주민들도 소외되지 않는다. 단지 중앙에는 넓은 녹지 공간이 조성되어 아이들이 안전하게 뛰어놀 수 있고, 일부 단지에서는 주민들이 함께 채소를 기르는 공동 텃밭도 운영된다. 여기에 독일에는 별도의 개인 정원을 장기 임대해 이용할 수 있는 '클라인가르텐(Kleingarten)' 문화도 널리 자리 잡고 있어 공동주택에 살면서도 자연을 가까이 누릴 수 있는 환경이 조성되어 있다.

이처럼 독일의 주거는 단순히 '집 한 채'를 공급하는 것이 아니라, 그 안에서 어떤 삶을 살 수 있는지까지 함께 설계하려는 철학을 엿볼 수 있었다.

한국 공공주택이 고민해야 할 것은 '디테일'

물론 독일의 협동조합 제도를 그대로 한국에 도입하는 것은 쉽지 않다. 토지 제도와 금융시장, 인구 구조, 주택 문화가 크게 다르기 때문이다. 그렇다고 해서 독일 사례가 우리에게 의미가 없는 것은 아니다.

오히려 중요한 것은 **'좋은 공공주택은 무엇으로 완성되는가'**라는 질문이다.

앞으로 한국 정부가 추진하는 고품격 공공주택이 단순히 평수를 조금 넓히거나 마감재를 고급화하는 수준에 머물 것인지, 아니면 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 제도와 공동체 공간, 녹지 환경, 그리고 삶의 질까지 함께 설계하는 새로운 주거 인프라로 발전할 것인지는 아직 지켜봐야 할 부분이다.

결국 공공주택의 품격은 건물 외관만으로 결정되지 않는다. 얼마나 오래 안심하고 살 수 있는지, 이웃과 어떤 공동체를 만들 수 있는지, 그리고 집이 삶의 부담이 아니라 삶의 기반이 될 수 있는지가 더 중요하다.

독일의 주택협동조합은 특정 정책의 정답을 제시하는 모델은 아닐지라도, 한국 사회가 앞으로 만들어갈 공공주택이 어떤 방향을 고민해야 하는지 생각해 볼 만한 중요한 사례임은 분명하다. 앞으로 한국의 '고품격 공공주택'이 단순한 공급 확대를 넘어, 사람들의 삶의 방식까지 바꾸는 새로운 주거 모델로 발전할 수 있을지 기대해 본다.

사진 출처 : 게티이미지, 직접촬영