서울 전셋값 7억원 육박…'공공민간임대'도 로또

서울 아파트 전셋값 상승세가 다시 뚜렷해지고 있다. 최근 몇 년간 금리 상승과 부동산 경기 둔화로 잠시 주춤했던 전세가격이 다시 반등하며 역대 최고 수준에 근접했다. 올해 역시 임대차 시장의 공급 부족이 이어질 가능성이 높아 전셋값 상승 압력이 지속될 것으로 전망된다.

이 같은 시장 환경 속에서 공공지원 민간임대주택이 안정적 주거대안으로 꼽힌다. 임대료 상승률이 제한되고 장기 거주가 가능한 구조 덕분이다. 특히 수도권 주요 거점에서 공급되는 신규 공공지원 민간임대 단지들은 전세 가격 상승에 대응할 수 있는 현실적인 대안으로 평가된다.

경기도 의왕시 포일동 의왕청계2 공공주택지구에서는 공공지원 민간임대주택 ‘의왕청계역 시티프라디움 디하모니’가 공급될 예정이다. 이 단지는 수도권 핵심 주거축으로 떠오르는 의왕·과천·판교 생활권에 들어서는 장기 임대주택이라는 점에서 실수요자들의 관심이 모이고 있다. 서울과 가까운 입지에 쾌적한 환경까지 누릴 수 있는 게 장점이다. 다만 서울 생활권에서 다소 밀려나게 되지만 이만한 대안은 찾기 힘들다.

부동산인에 따르면 올해 1월 기준 서울 아파트 평균 전세가격이 약 6억7239만 원까지 오르며 고공행진을 이어가고 있다. 이는 2025년 평균 6억3100만 원보다 1900만 원 약 3%대 상승한 수치다. 부동산 시장이 과열 양상을 보였던 2021년 평균 전셋값 6억6600만 원과 비교하면 100만 원 차이에 불과하다. 사실상 역대 최고 수준에 근접한 셈이다.

서울 전세 시장의 상승 흐름은 지난 10년간 꾸준히 이어졌다. 연도별 서울 아파트 평균 전셋값을 살펴보면

△2016년 4억2000만 원 △2017년 4억4000만 원 △2018년 4억6200만 원 △2019년 4억7400만 원 금액대 였다.

당시만 해도 서울 전셋값은 4억원대에 머물렀다. 그러나 2020년 들어 전세 시장이 급격히 요동치기 시작했다.

2020년 평균 전셋값은 5억7500만 원으로 1년 만에 1억100만 원(21.3%) 급등했다. 이어 2021년에는 6억6600만 원까지 상승하며 전년 대비 9100만 원(15.8%) 올랐다. 2020년과 2021년 단 2년 사이 전셋값 상승률은 40.5%에 달했다. 금액 기준으로는 무려 1억9200만 원이 상승했다.

전셋값은 이후 금리 상승과 부동산 경기 둔화 영향으로 잠시 하락세를 보였다. 2022년 평균 전셋값은 6억3600만 원에서 2023년에는 5억8700만 원까지 떨어졌다. 하지만 하락세는 오래가지 않았다. 2024년 평균 전셋값이 6억3100만 원으로 다시 상승세로 돌아섰고, 2025년에는 6억6500만 원을 기록하며 다시 최고 수준에 근접했다.

부동산 업계는 전세가격 상승 가장 큰 원인으로 공급 부족을 꼽는다. 최근 몇 년간 수도권 신규 입주 물량이 감소한 데다 재건축·재개발 사업 지연으로 신규 주택 공급이 제한되고 있기 때문이다.

여기에 토지거래허가구역 확대와 같은 규제 정책도 임대차 시장에 영향을 미칠 수 있다는 분석도 나온다. 토지거래허가구역에서는 실거주 의무가 강화되면서 집주인이 임대를 놓기보다 직접 거주하는 경우가 늘어날 수 있다. 이는 전세 물량 감소로 이어져 전셋값 상승 요인으로 작용한다.

이처럼 전세 시장의 불안이 이어지면서 장기 임대주택의 중요성이 커지고 있다. 특히 공공지원 민간임대주택은 △장기 거주 가능 △임대료 상승 제한 △안정적인 보증금 구조 등의 장점으로 실수요자들의 현실적인 대안으로 떠오르고 있다.

공공지원 민간임대는 민간 사업자가 주택을 건설해 임대하지만 정부 정책 기준을 적용해 임대료 상승률을 제한하는 방식이다. 일반적으로 최대 10년까지 거주할 수 있으며 임대료 상승률은 법적으로 제한된다.

<의왕청계역 시티프라디움 디하모니 온라인 모델하우스 갈무리>

이러한 흐름 속에서 의왕청계역 시티프라디움 디하모니를 주목할만하다. 서울을 오가면서 전세를 원하는 사람들에게는 더할 나위 없다.

이 단지는 경기도 의왕시 포일동 의왕청계2 공공주택지구 M-1블록에 들어서는 공공지원 민간임대주택이다. 지하 2층~지상 15층, 4개 동 규모로 조성되며 총 160세대가 공급된다.

공급 물량은 일반공급 127세대, 특별공급 33세대로 구성된다. 특별공급은 신혼부부 23세대, 청년 10세대다.

주택형은 전용면적 71㎡와 84㎡ 두 가지 타입이다. 중형 평형 중심으로 구성돼 신혼부부 뿐 아니라 3~4인 가족까지 거주할 수 있는 실수요형 상품이라는 평가다.

임대 조건도 좋다. 일반공급 기준 전용 71㎡형 임대보증금은 약 5억9800만~6억2300만 원 수준이다. 전용 84㎡형은 6억9100만~6억9900만 원 수준으로 책정됐다.

특별공급의 경우 보증금이 더 낮다. 전용 71㎡ 특별공급은 약 4억2000만~4억4000만 원대, 전용 84㎡ 특별공급은 4억9000만~5억500만 원 수준이다.

장기 거주 안정성도 특징이다. 이 단지는 공공지원 민간임대주택으로 최대 10년까지 거주할 수 있다. 임대차 계약은 2년 단위로 갱신되며 임대료 상승은 관련 법령에 따라 5% 범위 내에서만 조정된다.

최근 전세 시장 변동성이 커지는 상황에서 장기 거주와 임대료 상승 제한은 실수요자들에게 중요한 장점으로 평가된다. 단지가 들어서는 의왕청계2 공공주택지구는 수도권 핵심 주거벨트로 평가받는 지역이다.

과천과 판교 사이에 위치해 과천지식정보타운과 판교테크노밸리, 인덕원 IT밸리 등 주요 업무지구와 가까운 직주근접 입지를 갖추고 있다.

특히 판교 테크노밸리는 국내 대표 IT 산업 중심지로 약 10만명 이상의 종사자가 근무하고 있다. 이러한 배후 일자리 환경은 주거 수요를 꾸준히 창출하는 요소로 평가된다. 과천지식정보타운 역시 최근 첨단 산업단지와 주거단지가 결합된 신흥 업무지구로 빠르게 성장하고 있다.

교통 여건도 개선될 전망이다. 수도권 남부 지역에는 GTX-C 노선 및 인덕원~동탄 복선전철 등 광역 교통망 구축이 추진되고 있다. 이들 교통망이 완성되면 수도권 주요 업무지구 접근성이 크게 개선될 것으로 기대된다.

서울 강남은 차로 30~40분 내로 접근 가능하다. 정체가 없으면 20분대로 오갈 수 있다. 월판선이 개통되면 단지 바로 앞에 청계역이 생겨 강남권 진입은 더욱 수월해진다.

의왕청계2지구는 공공택지 개발을 통해 조성되는 계획도시다. 계획도시의 장점은 체계적인 도로망과 학교 및 공공시설, 공원 및 녹지 등 생활 인프라가 함께 조성된다는 점이다. 쾌적한 주거 환경을 갖춘 신흥 주거지로 성장할 가능성이 높다는 평가가 나온다.

청약 일정은 한국부동산원 청약홈을 통해 진행된다. 청약 신청금은 10만 원, 당첨 여부와 관계없이 당첨자 발표 다음 영업일에 자동 환불된다.

특별공급과 일반공급을 포함해 세대당 1건만 청약 신청이 가능하다. 중복 신청할 경우 모두 무효 처리된다. 특별공급 신청자는 소득 기준을 충족해야 한다. 모집공고에 따르면 특별공급 신청자 세대 월평균 소득은 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득의 120% 이하이어야 한다.

또한 소득 수준에 따라 우선순위가 나뉜다. 도시근로자 평균소득 100% 이하가 1순위, 110% 이하가 2순위, 120% 이하가 3순위로 구분되며 낮은 소득 구간이 우선적으로 선정된다.

무주택 요건도 중요한 기준이다. 청년 특별공급의 경우 신청자는 무주택자여야 하며 신혼부부 특별공급은 무주택 세대구성원이어야 한다. 또한 임대기간 동안에도 무주택 상태를 유지해야 한다. 만약 임대기간 중 주택을 취득할 경우 계약 갱신이 제한되거나 임대차 계약이 해지 될 수 있다.

청약 일정은 특별공급 3월 17일 청약홈에서 진행된다. 이튿날 18일에는 일반공급이 나온다. 청약은 한국부동산원 청약홈을 통해 인터넷으로 신청할 수 있다. 10년 거주 후 분양전환도 가능하다.

전세 시장 변동성이 커지는 상황에서 장기 거주와 임대료 상승 제한은 실수요자에게 중요한 안전장치다. 특히 신혼부부나 청년층에게는 초기 주거 비용 부담을 낮추면서 안정적인 거주 환경을 확보할 수 있다는 점에서 의미가 있다.

서울 전세 시장은 구조적으로 공급이 부족한 시장이다. 도심 재건축·재개발이 장기화되는 동안 주택 공급은 제한되고, 수도권으로의 인구 집중은 여전히 이어지고 있다. 이런 구조가 바뀌지 않는 한 전세가격 상승 압력은 반복될 가능성이 높다. 결국 시장 안정 해법은 충분한 주택 공급, 특히 장기 임대주택 확대에 있다. 이번 의왕청계역 시티프라디움 디하모니와 같은 공공지원 민간임대주택이 전세 시장의 대안 주거 모델로 자리 잡을 수 있을지 주목된다.