미국의 집은 왜 한국을 닮아가고 있을까

최근 미국 트랜드를 보여주는 타운하우스 조감도

출처 : newhome source.com

미국행을 결정했을 때 우리를 가장 설레게 했던 건 단연 집에 대한 로망이었다. 할리우드 영화 속 풍경처럼 푸른 잔디가 카펫처럼 깔린 넓은 마당, 이웃집과 멀찌감치 떨어져 누구의 눈치도 볼 필요 없는 독립된 공간. 주말 아침이면 파자마 차림으로 커피 한 잔 들고 나가 마당의 공기를 마시는 상상만으로도 가슴이 두근거린다. 나 역시 미국에 오면 한국의 답답한 아파트 생활과는 차원이 다른, 훨씬 넓고 여유로운 집에서 살게 될 거라 굳게 믿었다. 그러나 왠걸 창문을 열면 바로 옆집 사람과 대화를 할수 있을만큼 붙어있는 집 구조덕분에 창문에 블라인드를 치는 것은 선택이 아니라 필수가 되었다.

물론 드넓은 중서부 지역에는 여전히 그런 집들이 많다. 텍사스나 오클라호마 같은 곳에서는 아직도 에이커 단위의 대지 위에 당당히 서 있는 단독주택들을 어렵지 않게 볼 수 있다. 하지만 우리 같은 이민자들이 일자리와 커뮤니티 때문에 선호하는 캘리포니아, 그중에서도 LA나 샌프란시스코 인근 지역의 사정은 완전히 딴판이다. 최근 이런 지역에서 새로 짓는 주택들을 보면 고개를 갸우뚱하게 된다. 넓은 마당을 가진 전통적인 단독주택 형태는 거의 찾아볼 수 없고, 대신 담장 하나를 사이에 두고 집들이 다닥다닥 붙어 있는 모습이 눈에 띈다.

실제 통계를 보면 이 변화가 얼마나 급격한지 알 수 있다. 미국 인구조사국(Census Bureau) 자료에 따르면, 신규 주택 허가 건수 중 타운하우스나 콘도(한국의 저층 아파트 타입) 같은 고밀도 공동주택의 비중이 지난 10년간 눈에 띄게 증가했다. 2010년대 초반만 해도 신규 주택의 대부분이 단독주택이었지만, 이제는 그 비율이 점점 줄어들고 있다. 우리가 한국에서 흔히 보던 그 풍경, 즉 이웃과 벽을 맞대고 사는 주거 형태가 이제 미국의 새로운 주거 표준이 되어가고 있는 셈이다.

중산층은 더이상 감당할수 없는 사치체가 되어버린 넓은 마당 출처 : realtor.com

범인은 금리?

부동산 뉴스를 보면 많은 전문가들이 7%대의 고금리를 주범으로 지목한다. 금리가 이렇게 높으니 집을 살 수가 없다는 하소연이 여기저기서 들린다. 물론 금리가 부담스러운 건 명백한 사실이다. 하지만 역사를 조금만 거슬러 올라가 보면 이야기가 달라진다. 미국의 모기지 금리 역사를 들여다보면 7~8%는 사실 평균적인 수준에 가깝다. 1970년대와 1980년대에는 금리가 무려 15%를 넘나들던 시절도 있었다. 그때도 사람들은 여전히 집을 샀고, 마당에서 바비큐 파티를 열었다. 그렇다면 지금은 왜 이렇게 힘들까? 진짜 문제는 금리 그 자체가 아니라, 금리와 집값의 조합에 있다.

팬데믹 기간 동안 미국 정부와 연방준비제도(Fed)는 경제를 살리기 위해 엄청난 양의 돈을 시장에 풀었다. 제로 금리 정책과 함께 양적완화가 진행되면서, 돈의 가치는 떨어지고 자산의 가치는 치솟았다. 특히 주택 가격이 가파르게 상승했는데, 2020년부터 2022년까지 불과 2년 사이에 미국 전역의 주택 중간 가격이 30~40%나 올랐다. 로스앤젤레스 카운티 같은 곳은 더 심했다. 3년 전에 60만 불이던 집이 어느새 90만 불이 되어버렸다.

이미 안드로메다로 날아간 집값에 7%의 금리가 더해지니, 이제 평범한 가정에게 넓은 마당이 딸린 단독주택은 더 이상 로망이 아니라 도저히 손이 닿지 않는 사치가 되어버렸다. 건설사들은 분양가를 낮추기 위해서는 집값에서 가장 큰 비중을 차지하는 땅 면적을 줄이기 시작했다.

대지 면적을 최소화하고, 제한된 공간 안에 효율적인 실내 구조를 집약시키는 방식. 2층, 3층으로 집을 높이 쌓아 올리고, 마당 대신 작은 파티오나 발코니로 대체한다. 이른바 제로 로트 라인(Zero-Lot-Line)개발 방식이 대세가 되었다. 이웃집과 벽 하나만 사이에 두고 다닥다닥 붙어 있는 타운하우스들. 마치 한국의 연립주택이나 빌라를 보는 듯한 풍경이 캘리포니아 곳곳에 펼쳐지고 있다.

리조트스타일의 커뮤니티 시설을 갖춘 타운하우스가 대세

출처 : realtor.com

마당은 사치제?

더 흥미로운 건 미국인들의 라이프스타일도 이 경제적 논리에 맞춰 변하고 있다는 점이다. 예전에는 주말 아침 마당의 잔디를 직접 깎는 것이 미국 아빠들의 자부심이었다. 깔끔하게 정돈된 잔디밭은 부지런하고 책임감 있는 가장의 상징이었다. 하지만 지금은 상황이 달라졌다. 거대한 마당을 유지·관리하는 비용은 평범한 중산층에게는 감당하기 버거운 금액이 되었다. 

조경 전문가(Landscaper)를 부르면 한 번에 최소 100~200불은 나간다. 스프링클러 시스템이 고장 나면 수리비가 수백 불이다. 캘리포니아처럼 물값이 비싼 곳에서는 넓은 잔디밭에 물을 주는 것만으로도 매달 수백 달러가 추가된다. 이런 상황에서 내 마당은 좁아도 좋으니, 관리비만 내면 전문가가 알아서 관리해주는 단지 내 수영장과 공원을 쓰겠다는 생각이 확산되는 건 어쩌면 당연한 수순이다.

잡초를 뽑는 노동과 비용 대신, 깨끗하게 정돈된 커뮤니티 시설을 누리는 편리함을 택한 것이다. 주민들이 공동으로 부담하는 HOA(주택소유자협회) 관리비로 이 모든 것이 해결된다. 개인이 감당해야 할 부담은 줄어들고, 대신 함께 누리는 공간의 질은 올라간다. 이것이 바로 한국의 아파트 단지에서 우리가 수십 년간 경험해온 주거 방식의 핵심이다.

여기에 치안을 중시하는 미국 사회의 분위기까지 더해졌다. 최근 몇 년간 대도시를 중심으로 범죄율이 증가하면서, 사람들은 안전에 대한 욕구가 더욱 커졌다. 단독주택은 독립적이고 자유롭지만, 동시에 외부인의 접근이 쉽고 방범에 취약하다는 약점이 있다. 반면 게이트(Gate)로 출입이 통제되는 타운하우스 단지는 심리적 안정감을 준다. 아이들이 단지 안에서 자유롭게 놀아도 안심할 수 있다. 이런 요소들이 복합적으로 작용하면서, 단독주택보다는 담장으로 둘러싸인 게이티드(Gated) 커뮤니티가 더 큰 가치를 인정받게 되었다.

뉴노멀은 생존 지향형 주거

미국 주택의 한국화는 경제적 압박 속에서 살아남기 위한 실용적이고 합리적인 선택이다. 그토록 광활한 땅을 가진 미국조차, 급격한 자산 인플레이션이라는 거대한 파도 앞에서는 무릎을 꿇을 수밖에 없었다.

미국은 결국 개인의 독립성과 공간의 자유라는 가치를 조금 양보하는 대신, 좁은 땅에 더 많은 집을 지어 주거비 부담을 여러 가구가 나누는 고밀도 전략을 해답으로 받아들였다. 사실 이 변화는 미국만의 이야기가 아니다. 런던, 도쿄, 싱가포르, 시드니. 땅값이 비싼 전 세계 주요 도시들은 모두 비슷한 길을 걷고 있다. 단독주택의 비중은 줄어들고, 고밀도 공동주택이 대세가 되어간다. 각 나라마다 부르는 이름은 다르지만(타운하우스, 콘도, 맨션, HDB), 본질은 같다. 제한된 땅에 더 많은 사람이 함께 살아가는 방식을 선택하고 있다는 것이다.