비주거용 부동산 부가가치세 신고, 이건 꼭 챙기자!

2026년 1월 26일은 2025년 하반기 부가가치세 확정 신고 및 납부기한이다. 비주거용 부동산 임대소득도 부가가치세 신고 대상인데, 일반사업자가 부가가치세 신고 시 유의해야 할 사항들에 대해 살펴보도록 하자.

서면3팀-3385 2007.12.21.

[ 제 목 ] 부동산임대용역의 공급시기

[ 요 약 ] 부동산임대용역의 대가를 매월, 매분기, 매반기에 기일을 정하여 받는 경우에는 대가를 받기로 한때가 공급시기임

1. 임대소득 등 매출

1) 세금계산서 발급 시기

기본적으로 부가가치세 신고서의 매출은 세금계산서 등의 발급 금액에 따라 집계가 된다. 부동산 임대업은 임대차계약서 상 월세를 받기로 한 때를 공급시기로 보아 매출세금계산서 발급하고, 공급시기가 도래하기 전에 세금계산서를 발급하는 경우에는 발급하는 때가 공급시기가 된다.

만약 임대료를 선불 또는 후불로 받았다면, 부동산임대용역이 제공되는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일(03.31. / 06.30. / 09.30. / 12.31.)이며, 부가가치세 과세표준은 선불 또는 후불로 수령한 임대료를 계약기간의 개월 수로 나눠 각 과세대상 기간의 합계액으로 한다.

2) 수령하지 못한 월세

월세는 정해진 날에 세입자로부터 수령하는게 정석이지만, 매출 부진 등의 이유로 월세를 내지 않는 세입자들도 많다. 월세와 이에 대한 부가가치세까지 수령 하지 못한 임대인은 부가가치세 신고를 하지 않아도 될까? 아니다. 임대용역을 제공하는 경우에는 대가 수령 여부와 관계없이 임차인에게 세금계산서를 발급하고 부가가치세 신고 및 납부까지 진행해야 하기 때문이다. 다만, 월세를 늦게 수령하여 받는 연체이자는 과세표준에 포함되지 않는다.

월세를 수령하지 못하여 세금계산서를 발급하지 않거나 공급시기 이후에 세금계산서를 발급한다면 미발행 또는 지연발급 가산세가 발생하기 떄문에 세금계산서 발급 또한 관리를 잘 해야한다.

3) 관리비

부동산을 관리해주는 대라고 받는 관리비는 임대료와 구분하지 않고 전체 금액을 한번에 영수하는 때에는 전체 금액에 대해 과세되지만, 임차인이 부담하여야 할 보험료·수됴료 및 공공요금 등을 별도로 구분징수하여 대납하는 경우에는 부가가치세 과세표준에 포함되지 않는다. 이에 반해 임대료와 관리비 등을 구분하지 않고 영수하는 경우에는 임대료 및 관리비 등 전체 금액에 대해 부가가치세가 과세되기 때문에 임차인의 요금을 대납하는 경우라면 반드시 구분징수하는 것이 중요하다.

4) 간주임대료

임대료와 관리비 외 간주임대료도 부가가치세 매출에 포함된다. 간주임대료는 보증금에 대해 월세 등 임대료를 받는 경우와 과세형평을 위해 과세표준에 포함되는 금액이며, 아래와 같이 계산된다.

임대보증금 등에 대한 부가가치세 과세표준 계산 기산일은 부동산 임대용역이 개시되거나 개시될 날부터이며, 종료일은 임대보증금 등의 반환 여부에 관계 없이 부동산임대용역의 제공이 완료되거나 완료될 날이다. 따라서, 임대 개시 전에 임대보증금을 미리 수령하였더라도 임대사업 개시 전까지는 간주임대료의 계산 대상에 해당하지 않는다.

임대보증금 등에서 임대료가 충당된 경우에는 충당금액은 임대보증금에서 제외되며, 2025년 하반기 확정신고 기간에 적용되는 임대보증금에 대한 이자율은 3.1%이다.

5) 전자세금계산서 발급 의무자

부동산을 소유하고 있는 사업자가 법인사업자이거나 2024년 귀속 재화 및 용역의 공급가액의 합계액(부가가치세가 제외된 임대료 등의 합계액)이 8천만원 이상인 개인사업자는 세입자에게 임대료 등에 대한 매출세금계산서를 발급할 때, 반드시 홈택스 등을 통해 전자로 세금계산서를 발급해야한다.

만약 2024년에 최초로 공급가액의 합계액이 8천만원 이상이 된 경우라면, 2025년 7월 1일부터 발급하는 세금계산서는 종이가 아닌 전자로 발급되어야 한다. 만약 전자세금계산서 의무발급 개인사업자임에도 전자세금계산서로 발급하지 않은 경우에는 공급가액의 1% 가산세가 부과된다.

2024년 공급가액 합계액이 8천만원 이상이 되어 2025년 하반기부터 전자세금계산서를 발급했으나, 2025년 공급가액 합계액이 8천만원 미만이 된 경우, 2026년에도 계속하여 전자세금계산서를 발급해야 할까? 정답은 전자세금계산서를 발급해야 한다. 법에서는 “전자세금계산서 의무발급 개인사업자”에 전자세금계산서 의무발급 개인사업자가 직전 연도의 공급가액이 8천만원 미만이 된 개인사업자도 포함한다고 명시하고 있기 때문이다.

2. 임대소득 등 관련 매입

1) 중개보수료

부동산을 임대하기 위하여 공인중개사를 통해 임차인을 찾아 임대차계약을 체결할 때에는 공인중개사 중개보수료가 발생한다. 해당 금액은 추후 부동산을 양도할 때 필요경비가 아닌 부동산을 임대하는 동안의 필요경비에 해당하며, 당연히 부가가치세 매입세액 공제도 가능하다. 따라서, 공인중개사에게 지불하는 경비가 있다면 부동산 임대 사업장 앞으로 세금계산서를 발급 받아두어야 한다.

2) 수리비 등

부동산 임대를 위한 수리비 등도 당연히 매입세액공제 및 필요경비 처리가 가능하다. 영수증 발급 없이 현금으로 지불하는 경우 등에는 적격 증빙이 없기 때문에 처리가 불가능할 수 있으므로 되도록 세금계산서나 계산서, 현금영수증 등을 발급 받는 것을 추천한다.

임차인이 부담한 개량수선비(자본적 지출)에 대해서는 임대인이 임대료에 포함해서 부가가치세 공급가액으로 신고해야 한다. 이 때, 임차인이 과세사업자인 경우에는 임대인에게 개량수선비 상당액의 재화를 공급한 것으로 보는 것이며, 임차인이 임대인에게 세금계산서를 발급해야 한다.

3) 이외 경비

이외에도 엘리베이터 관리비나 청소용역비 등도 매입세액 공제 대상이다. 해당 경비를 지급했다면 세금계산서 수령하는 것도 잊지 말자. 2025년 12월 경비에 대해 수령하지 못한 세금계산서가 있다면 2026년 1월 10일까지 수령할 수 있으니 꼭 상대방 업체에 요청해서 받아두기를 추천한다.

3. 겸용건물인 경우

비주거와 주거가 겸용된 건물인 경우에도 부가가치세 확정신고를 진행해야 한다. 비주거용은 앞서 살펴본대로 매출과 매입 등을 처리하면 되고, 주거용은 월세에 대해 면세 매출금액으로 기재하면 된다.

겸용건물에서 중요한 부분은 매입세액공제액이다. 과세사업인 비주거용에 사용된 금액은 매입세액공제가 가능하지만, 주거용에 사용된 금액은 불가능하다. 또한, 건물 전체에 대한 인테리어 비용 등처럼 비주거용과 주거용 부분 모두에 대해 사용되었다면, 매입세액을 과세되는 비주거용 임대 공급가액과 면세되는 주거용 임대 공급가액에 비례하게 안분하여 공제를 반영해야 한다.

4. 신고서 외 제출할 서류

1) 부동산임대차계약서

부동산임대사업자가 사업장을 임대한 후 임대차계약을 갱신한 경우에는 임대차계서 사본을 제출해야 한다. 임대차계약의 갱신에는 임대차기간을 연장하는 것 이외에 임대보증금, 임대료 등이 변경되는 경우가 포함되나 임차인이 변경되는 것은 포함되지 않는다.

2) 부동산임대공급가액명세서

부동산임대공급가액명세서는 부동산소재지와 소유자, 사업자등록번호 등과 함께 임대현황인 호별 임대면적·세입자 상호 및 사업자등록번호(주민등록번호)·입주일·갱신일·퇴거일과 보증금 및 월 임대료 등을 기재하는 서류이다

임대공급가액명세서를 제출하지 아니하거나 제출한 임대수입이 사실과 다르게 적혀있는 경우에는 제출하지 아니한 임대수입금액 또는 제출한 수입금액과 실제 수입금액과의 차액에 대하여 1%에 해당하는 금액이 부동산임대공급가액명세서 불성실 가산세로 부과된다.

5. 부가가치세, 카드 납부도 가능

신용카드 국세납부는 홈택스나 카드로택스 사이트(www.cardrotax.kr) 또는 은행 CD/ATM를 이용하거나 세무서를 직접 방문해서 납부할 수 있다. 이때 발생하는 납부대행수수료는 납부세액의 0.8%(체크카드는 0.5%)이며, 모두 납세자 부담이다.

부동산 임대 보증금 및 월세에 대해 이중계약서를 작성하여 적은 금액만 신고하는 경우 추후 임대차계약 승계 조건으로 부동산을 양도하거나 세입자와 관계가 틀어지는 등의 이유로 실제 보증금 및 월세 금액이 노출되면 결국 매출 누락으로 본세는 물론 부정신고가산세 40% 폭탄을 맞을 수도 있다. 따라서, 처음부터 정직하고 성실하게 신고하고 기한에 맞춰 세금을 납부하는 것이 가장 좋은 절세 방법이다!