이제 가족간 저가양수도도 25년까지만 할 수 있습니다..

저가양도와 관련된 취득세 제도가 큰 변화를 앞두고 있다. 지난달 16일 발의된 지방세법 개정안은 가족 간 저가양도에 대한 취득세 부과 방식 자체를 크게 수정하는 내용을 담고 있다.

사실 저가양도 취득세 부담은 이미 한 차례 강화된 바 있다. 2023년부터 유상승계취득에 부당행위계산 부인 규정이 도입되면서 시가와 거래가의 괴리가 큰 거래에서는 취득세 부담이 더 이상 가볍지 않게 되었다. 그러나 이번 개정안이 통과될 경우 저가양도를 고민하던 납세자에게 미칠 영향은 과거와는 비교하기 어려울 정도로 클 것으로 예상된다.

개정안은 아직 국회에 계류되어 있으나, 발의된 조문만 살펴보더라도 저가양도를 활용한 전략의 유효기간이 길지 않다는 점은 분명하다. 말 그대로 저가양도 막차가 거의 지나가고 있는 시점이라 할 수 있다. 이미 최근 조정대상지역 및 토지거래허가구역이 대거 지정되면서 저가양도의 진행 난이도가 크게 높아진 상황에서, 이제는 취득세 부담까지 중첩될 가능성이 열리고 있는 것이다.

이번 글에서는 발의된 개정안의 주요 내용을 정리하고, 개정안이 실제로 통과될 경우 취득세 부담이 어떻게 변화하는지 비교를 통해 살펴보고자 한다. 제도의 변화가 본격화되려는 지금, 현 시점에서의 정확한 이해와 대응 전략이 무엇보다 중요하다.

지방세법 개정안의 주요내용

• 📎 F22MUB70J

이번에 발의된 지방세법 개정안의 핵심은 명확하다. 배우자 또는 직계존비속 간 저가양도 시 대가 지급 사실이 명백히 존재하더라도, 일정 금액 이상의 차액이 발생하면 거래 전체를 증여로 보아 취득세를 부과하겠다는 것이다.

현행 세법 상으로도 배우자 또는 직계존비속 간 부동산 등을 거래하는 경우에는 증여로 추정하는 규정이 존재한다. 다만, 이 규정은 어디까지나 추정일 뿐이며 대가 지급이 실제로 입증되는 경우에는 유상 취득이 인정되어 추정이 번복될 수 있다.

그런데 이번 개정안은 증여추정 규정이 이미 존재함에도 불구하고, 여기에 더해 ‘대통령령으로 정하는 금액’ 이상의 차액이 발생하면 추가로 증여의제를 적용하겠다는 내용을 담고 있다.

이는 대가 지급이 입증되더라도 유상 취득을 부인하겠다는 규정이므로 실질과세 원칙과 충돌할 소지가 있다. 특히 추정은 반대증거 제시에 따라 번복될 수 있지만, 의제는 반대증거가 존재하더라도 법이 정한 요건을 충족하면 그대로 확정됨을 의미한다. 따라서 이번 개정안은 납세자가 대가 지급을 실제로 했음에도 이를 무시하고 증여로 확정하도록 하는 강한 효과를 갖게 된다.

* 추정 : 반대증거 제시에 의해 번복될 수 있음

* 간주(=의제) : 반대증거가 제시되더라도 번복되지 않음

• 📎 FUGFUTGEE

지방세법 시행령 개정안의 내용

그렇다면 개정안에서 말하는 ‘대통령령으로 정하는 금액’은 구체적으로 무엇을 의미할까? 이와 관련된 지방세법 시행령 개정안이 11월 5일 입법예고되었다.

내용을 살펴보면 차액이 3억 원 이상이거나, 시가인정액(시가인정액을 산정하기 어려운 경우 시가표준액)의 30% 이상 차이나는 경우를 규정하고 있다. 이는 저가양도 진행 시 증여세가 부과되는 기준과 동일한 구조이다.

• 📎 F01U51H4I

• 📎 FAEDQDQZ7

취득세를 중심으로 현행 세법과의 비교

다주택 부모세대가 조정대상지역 내 시가 10억 원짜리 아파트를 무주택 자녀에게 6억 원에 저가양도하는 상황을 가정해, 자녀에게 발생할 취득세 부담을 현행 제도와 개정안으로 나누어 비교해보자.

1) 현행 세법 적용 시 취득세

(1) 직계존비속 간 거래의 증여추정 예외 적용

현행 세법에서는 배우자·직계존비속 간 부동산 거래는 원칙적으로 증여로 추정된다. 다만, 자녀의 자금출처가 명확하고 6억 원의 대가 지급이 충분히 입증되는 경우에는 직계존비속 간 거래임에도 불구하고 유상거래로 인정된다.

(2) 과세표준 – 부당행위계산 부인 적용

특수관계인과의 거래로 시가인정액과 대가의 차이가 MIN[시가인정액의 5%, 3억 원] 이상이므로 부당행위계산 부인 규정이 적용된다. 따라서 자녀의 취득세 과세표준은 시가인정액 10억 원이 된다.

(3) 세율 – 기본세율 적용

매수자인 자녀는 무주택 세대이므로 조정대상지역 내 주택이라 하더라도 기본세율 (3.3%~3.5%)이 적용된다.

2) 개정안 반영 취득세

(1) 증여의제 규정 적용

개정안의 내용에 따르면 직계존비속 간 거래에서 시가인정액과 대가의 차이가 MIN[시가인정액의 30%, 3억 원] 이상인 경우 대가 지급이 입증되더라도 유상거래임은 인정되지 않는다. 즉, 대가 지급 여부와 관계없이 무조건 전체 주택을 증여로 취득한 것으로 의제한다.

(2) 과세표준 – 무상취득 과세표준

무상취득의 경우 취득세 과세표준은 시가인정액으로 하며, 시가인정액이 없는 경우에는 시가표준액으로 한다. 현재 가정에서는 시가인정액인 10억 원 전액이 과세표준이 된다.

(3) 세율

조정대상지역 내 주택의 증여 취득세율이 중과되는지 여부는 증여자인 부모세대의 주택 수를 기준으로 판단한다. 따라서 부모세대가 다주택임을 가정하는 현재 상황에서는 주택 증여 취득세 중과세율(12.4%~13.4%)이 적용된다.

3) 제도 충돌 문제

현행 취득세는 매매 취득세율은 매수자의 주택 수, 증여 취득세율은 증여자의 주택 수를 기준으로 판단한다. 즉, 동일한 부동산 이전이라 하더라도 거래 형태를 매매로 보느냐, 증여로 보느냐가 바뀐다면 과세 기준 자체가 달라지는 구조다.

문제는 개정안이 이러한 구분을 조정하지 않은 채 전체 증여 의제 규정만을 추가하면서, 실질이 매매인 거래도 증여의 틀 안에서 과세될 수 있는 상황을 만들어낸다는 점이다.

예컨대 부모가 1세대 1주택이고 자녀가 다주택 세대라면 상황은 어떻게 달라질까? 현행 세법에서는 저가양도라 하더라도 양도에 해당하며 다주택세대인 자녀의 취득세는 매매 취득의 중과세율(12.4%~13.4%)이 적용될 것이다.

하지만, 개정안에 따르면 전체 거래를 증여로 의제한다. 조정대상지역 내 주택이라 하더라도 1세대 1주택자가 자녀에게 증여하는 경우에는 증여 취득세 기본세율(3.8%~4%)이 적용될 것이다. 오히려 다주택 세대가 주택을 취득하는 데에 있어 취득세 부담이 줄어들 수도 있는 것이다.

위와 같은 결과는 개정안의 취지에도 부합하지 않을 것이라 생각한다. 구조적 충돌이 해소되지 않은 채 의제 규정이 도입될 경우, 실무 현장에서는 다수의 예외적 상황과 불합리한 과세 사례가 발생할 가능성이 높아 보인다.

• 📎 F2T3GCZQC

마무리 하며..

아직은 국회에 계류되어 있지만, 개정안이 이대로 통과된다면 향후 토지거래허가구역이 해제되더라도 조정대상지역 내에서의 저가양도 전략은 사실상 적용이 어려워질 것이다. 특히 지방세법과 시행령 개정안의 부칙에 따르면 2026년 1월 1일부터 시행되는 것으로 예정되어 있어 제도 변화는 시간 문제일 뿐이다.

제도 변화가 본격화되기 전, 각자의 상황에 맞는 최적의 이전 방식과 세부 전략을 재정비하는 과정이 무엇보다 필요한 시점이다. 양도소득세·증여세·취득세가 상호작용하는 전체 구조를 종합적으로 검토해야만 하는 것이다.

다른 세목까지 고려한 구체적인 사례 분석은 영상에서 보다 자세히 다루었으니 참고하기 바란다.