서울 초기재개발, 왜 지금 투자하고 장기 보유해야 할까?

안녕하세요 재개발 전문가 후니동산입니다.

오늘부터 뉴글에서 재개발 관련 양질의 글을 올려보려고합니다.

서울에서 신축 아파트를 마련하는 일은 갈수록 어려워지고 있죠. 공급은 한정적인데 수요는 꾸준하다 보니 새 아파트 청약 경쟁률이 높고 가격도 비쌉니다.

서울의 분양가는 계속 올라갑니다. 떨어지지가 않죠?

이런 상황에서 초기 재개발 지역의 노후 주택을 매입해 장기 투자로 신축 아파트를 확보하는 전략을 저는 지속적으로 말씀을 드리고 있습니다.

우리 모두가 다 알고 있는 강남의 최상급지,, 물론 돈이 많은 분들은 한번에 들어갈 수 있습니다. 그러나, 일반적인 부동산 투자자들이라면 한강변에 들어가기 위해서는 많은 대출을 일으켜서 기축에 들어가야합니다. 그런 기축도 기본 15~20억은 형성하고 있죠?

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그러한 투자가 불가능하다면 초기재개발의 지분을 가지고 가겠다는 투자가 적격이라고 판단하고 있습니다.

빌라나 단독·다가구 주택은 신축 아파트의 “재료”입니다. 낡은 주택을 허물고 그 자리에 새 아파트를 짓는 재개발 과정을 통해, 우리는 비교적 낮은 진입가격으로 서울의 신축 아파트를 얻을 기회를 잡을 수 있습니다.

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물론 초기 재개발 사업에는 여러 리스크가 따르지만, 입지가 좋은 곳, 그리고 각종 요건에 맞는곳을 고르면 이러한 위험을 상당 부분 헤지(hedge)할 수 있습니다.

1. 초기 재개발 투자, 위험보다 기회가 크다

초기 재개발이란 정비구역 지정이나 추진위원회 단계처럼 아파트가 들어서기 훨씬 이전 단계의 재개발 사업을 말합니다.

이 단계에서는 미래 신축 아파트 입주권을 기대하고 낡은 주택을 매입하게 되는데, 가격은 비교적 저렴하지만 사업 불확실성이 높습니다.

일부에서는 “초기 재개발은 시간도 오래 걸리고 실패하면 낡은 집만 남는다”며 부정적으로 보기도 합니다. 그러나 서울시의 적극적인 지원 정책과 우량 입지 선정을 통해 위험을 줄일 수 있습니다.

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공급 희소성 측면에서 초기 재개발은 큰 기회입니다. 특히 장기 보유하여 실제 신축 입주권을 받는 전략이 핵심입니다. 장기간 기다려서 얻은 새 아파트는 입주와 동시에 높은 가치가 형성되는 경우가 많습니다.

동대문구 전농동 청량리4구역 재개발로 지어진 한 아파트(청량리역 롯데캐슬 SKY-L65)의 전용 84㎡는 작년 분양가 대비 약 9억8천만 원 오른 18억 7천만원에 거래되었고, 3.3㎡당 가격이 5천만 원을 넘기며 지역 시세를 끌어올렸습니다.

영등포 신길뉴타운 9구역 재개발 아파트인 ‘힐스테이트 클래시안’ 84㎡ 역시 최근 16억 3,500만원(18층)에 신고가로 거래되며 분양가를 크게 뛰어넘는 가치를 인정받았습니다.

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이처럼 재개발로 공급된 새 단지들은 입주와 함께 주변 최고 시세를 갱신하는 사례가 속출하고 있습니다. 결국 초기 단계부터 참여해 내 집 마련과 시세 차익 두 마리 토끼를 잡는 것이 가능한 것이죠.

물론 사업 리스크를 무시할 수는 없습니다. 초기 재개발 투자를 결심했다면, 철저한 분석과 계획이 필수입니다. 중/후반기 재개발 단계에 투자하는 것이 아니기 때문에 챙겨봐야할 요소가 아주 많은 것이죠

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1) 입지 조건: 도심 접근성, 한강 조망, 학군 등 입지가 우수한 곳일수록 사업 실패 시에도 자산 가치 하락 위험이 적습니다 (입지 자체가 부동산 가치를 지지).

2) 사업 방식: 해당 구역이 공공재개발, 신속통합기획, 모아타운 등 어떤 방식으로 추진되는지 살펴보세요. 서울시 신속통합기획 사업처럼 인허가를 빠르게 지원하는 모델은 사업 지연 가능성을 줄여줍니다. 모아타운처럼 소규모 주택정비를 묶어 추진하는 방식도 낮은 사업성을 올려주고 있습니다.

3) 동의율과 주민 의지: 재개발은 토지 등 소유자의 동의율이 핵심 요건입니다. 추진위 단계에서 소유자들의 동의율이 높고 주민들이 사업에 적극적이라면 조합 설립까지 순조롭게 갈 확률이 높습니다. 반대로 갈등이 심한 지역은 시간과 비용이 많이 들 수 있습니다.

4) 규제 요소 확인: 역사문화환경(예: 문화재 보호구역)이나 고도제한, 경관지구 같은 규제 사항이 있는지 체크해야 합니다. 이런 제약이 심한 곳은 사업성이 낮아 지정이 보류되거나 후보지에서 탈락하는 경우도 있습니다. 다만 최근 서울시는 이런 규제지역에 대해서도 재개발이 가능하도록 규제 완화를 검토하고 있습니다.

5) 자금 계획: 장기간 투자이므로 자금 조달과 유지 계획이 중요합니다. 추가 분담금, 이주비 등을 감당할 수 있도록 미리 대비하고, 단기 차익보다는 5년 이상 장기 보유를 염두에 두어야 합니다 (양도세 중과를 피하고 사업 완료 시점의 최대 과실을 누리기 위함입니다).

초기 재개발 투자는 한마디로 정리하면

"시간을 담보로 미래 가치를 사는 것”

그림에서 보시듯 초기재개발은 단계가 지날수록 가격은 높아지고 리스크는 하락하게 됩니다.

개인적인 생각으로는 장기 투자를 소액으로 하시겠다면, 초기재개발에 묻어두는 것이 가장 좋다고 생각합니다.

2. 초기 재개발은 타이밍과 장기전이 관건

서울의 알짜 입지에서 초기 재개발에 투자하는 것은 신축 아파트를 확보할 수 있는 절호의 기회가 됩니다.

​ 한강변 자양동처럼 미래 가치가 상승할 지역이나, 도심 직주근접 입지의 노른자위 지역은 시간이 지나며 희소성이 더욱 커질 수밖에 없습니다.

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초기 재개발 매물에 선뜻 뛰어드는 것이 두려울 수 있지만, 현재 서울 부동산 시장 흐름을 보면 망설이다가는 더 큰 투자비용이 들어갈 가능성이 높습니다.

새 아파트 분양 물량 대부분이 재개발·재건축 정비사업에서 나오고 있고, 그 새 아파트들은 입주와 동시에 지역 시세를 주도하는 핵심 자산이 되고 있습니다.

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물론 단타 투자로 접근해서는 곤란합니다. 초기 재개발은 단기 시세차익을 노리는 투기보다는, 길게 보고 참여하는 개발 투자에 가깝습니다.

사업 진행에는 수년이 걸리고, 도중에 조정장이 오거나 변수도 생길 수 있습니다. 앞서 언급한 청량리, 신길뉴타운 등 사례처럼 완공 후 시세가 분양가 대비 수억 원씩 뛰는 일이 비일비재합니다.

초기에 매입한 노후 주택 가격 + 추가 분담금보다 최종 신축 아파트 가치가 훨씬 높게 형성되기 때문에, 장기 투자 수익률로 보면 웬만한 부동산 투자보다 유리할 수 있습니다. 게다가 새 아파트를 직접 받아 내 집 마련까지 이룰 수 있으니 일석이조아닐까요?

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끝으로, 초기 재개발 투자에 나설 때는 이 문장을 항상 기억해야 합니다.

“입지로 사업성을 헤지한다”

재개발 사업 자체의 변수는 통제하기 어렵지만, 좋은 위치의 부동산은 결국 배신하지 않는다는 말이 있죠.

서울에서도 입지 좋은 초기 재개발 구역의 경우, 설사 사업이 지연되어도 해당 낡은 집의 토지 가치가 꾸준히 상승하는 경향이 있습니다. 따라서 입지 선정 → 장기 보유 → 신축 완성까지 버티기 전략을 저는 추천을 드립니다.

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자양4동 신속통합기획 추진하고 있는 곳의 빌라 평단가의 변화입니다.

2019년 평균 3,000만원 → 2024년 평균 7,245만원입니다.

지금은 거의 평단가가 1.5~2억에 육박하고 있습니다.

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서울 초기 재개발 투자는 리스크를 관리하면서 큰 수익과 내 집 마련을 동시에 노릴 수 있는 매력적인 선택지입니다. 긴 호흡으로 임한다면, 서울의 새 아파트를 가장 좋은 타이밍에 가질 수 있는 방법이라고 생각합니다.

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감사합니다.

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