9월7일 대책, 세금은 둘째치고, 앞으로 주택 사지도, 팔지도 못한다- (3) (부제 : Again 2017년)

부모와 자식 간 돈을 대여하는 건 무엇을 조심해야 할까?

그렇지만 하루가 다르게 신고가를 갱신하는 주택을 지금이라도 사지 않으면 큰일 날 것 같아 주택을 사는 자녀들에게 대출은 막혔고, 결국 자금 여력이 있는 부모에게 돈을 빌려서 주택을 매수할 수밖에 없다. 이러한 상황에 부닥쳤다면 부모에게 돈을 빌리기 전에 조사 방어를 할 수 있는 차용증 작성법에 대해서 알아보자.

1. 자녀의 경제적 능력은 필수

채무자인 자녀의 경제적 능력이 없다면 대여금 및 대여금에 따르는 이자의 변제능력을 입증하는 것은 불가능에 가깝다. 그렇다면 사실상 변제 의지가 없는 것으로 보아 대여금액이라 지칭한 총액을 증여라고 보아 과세할 수도 있다.

실제 이런 유사한 차용의 형태를 증여로 의심하는 사례는 자금조사의 단골 소재이다. 2025년 4월 2일 국토교통부 자금출처 기획조사 사례를 살펴보자.

해당 사례에서 볼 수 있듯 자기 자금 대비 차입금이 과다하고, 30대인 자녀가 해당 자금을 갚기에는 차입금의 가액이 과다하다고 보아서 국세청에 통보한 사례이다. 이렇게 채무자의 경제적 능력은 조사에서 상당히 중요한 사항이란 것을 잊지 않도록 하자.

2. 차용증부터 작성하고 실제 차용증 내용으로 원리금 상환을 하자.

부모와 자식 간에 돈을 빌려줄 때 아직도 일정한 차용증 또는 금전소비대차 계약서를 안 쓰는 경우가 있다. 실제 변제에 대한 각종 약정(당사자 인적사항, 대여금, 대여이율, 대여금 분할 변제 여부, 변제기한 등)을 기재한 금전소비대차 계약서도 없이 이를 자녀에게 대여해줬다고 주장한다면 법에서는 사실상 대여로 인정받기가 어렵다.

간간이 차용증이 없음에도 입증이 가능한 때도 있지만, 이는 짧은 시간 내에 즉시 갚았고, 자녀 역시 경제적 능력이 인정되는 상황이었던 점을 놓치면 안 된다.

그리고 지금과 같이 2개월에 한 번씩 주택 거래에 대해서 고강도의 자금출처 조사를 할 때에 위험요소를 만드는 것은 불구덩이에 뛰어드는 꼴이다.

다음으로 작성된 차용증의 내용대로 원리금 상환을 하여야 한다. 즉, 차용증에 기재된 상환 일정에 맞추어 정해진 원리금이 상환되었다는 것을 입증할 수 있어야 한다. 그러므로 반드시 계좌이체를 통해 지급하면서, 적요 사항에 원리금 상환임을 명확하게 기록하는 것이 중요하다.

가끔 차용증만 쓰고 이자 지급은 1원도 하지 않는 납세자를 마주하고는 한다. 차용증만 제출하면 다 되는 것 아니냐고 하는데, 요즘 세무조사는 우선 원금과 이자 상환 내역 등 계좌 내역을 기본적으로 먼저 요청하고 원리금 상환내역이 하나도 없다면 원금 자체를 증여로 보아서 과세할 확률이 상당히 높다.

3. 차용증 외에도 증빙자료를 갖추자

차용증만 갖춰 놓으면 금전 대여임을 입증할 수 있을까? 그렇지 않다. 과세관청은 기본적으로 특수관계인 간 금전 대여 거래를 판단할 때, 객관적이고 구체적인 입증 자료를 종합적으로 판단한다.

첫째로, 작성된 차용증이 사후적으로 작성되었는지를 확인한다. 따라서 차용증 작성 시점에 공증법률사무소에 가서 공증 또는 확정일자를 받거나, 우체국 내용증명이나 이메일 발송 등의 방법을 통해 차용증 작성 일자를 확실히 하는 과정이 필요하다. 더 확실히 차용이라는 경제적 실질을 입증하기 위해서 자녀의 부동산에 근저당을 설정하는 방법도 있다.

둘째로, 채무자의 이자 비용은 곧 대여자의 이자소득이다. 일반적인 사채(私債)의 경우에는 비영업 대금의 이익이라 하여 지방소득세 포함 이자 지급액의 27.5%를 원천징수 후 차액을 이자로 지급하여야 하고, 대여자는 받은 이자소득에 대해 소득세를 신고해야 한다.

이처럼 금전 대여에 대한 증명 책임은 이를 주장하는 납세자에게 있으므로, 그것을 차용증과 같은 요식행위뿐만 아니라 그 내용을 기반으로 한 이자 지급 명세 등을 통해 상당한 정도로 금전 대여임이 입증되어야 한다.

4. 금전 무상 대여 또는 저리 대여하면 증여세 과세 대상이 된다. 무이자 대여는 생각도 하지 말자!

간혹 차용증을 작성하는데 이자는 전혀 없는 무상 차용증을 작성하는 때도 있다. 이러면 대부분 그 거래 자체를 빌린 것이라고 믿지 않는 경우가 많으며, 무상으로 금전을 차입하거나 법에서 정한 적정이자율에 미달하는 이자율로 금전을 차입하는 경우에는 금전을 대출받은 날에 다음의 계산을 통해 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액을 산정한다. 다만, 해당 증여재산가액이 1,000만 원 이상인 경우에만 증여세가 과세된다.

채무자가 ‘실제 지급한 이자 상당액’이란 차입에 대한 반대급부로서 금융거래내역 등으로 입증 가능한 금액만을 인정한다. 따라서 당사자 간 차용증이나 사인(私人) 간에 작성한 문서 등에 의해 지급하기로 예정되었다는 사유만으로는 실제 이자 지급이 이루어진 것으로 인정되지 않는다.

상식적으로 생각하면 당연히 맞는 소리이다. 어떤 사람이 나에게 무이자로 몇 억 원을 턱턱 빌려주겠나? 그 돈을 은행에만 넣어두어도 2% 이상의 예금 이자소득을 벌 수 있는데 말이다.

< 차용증 관련 핵심 Q&A 3가지>

1. 수차례 나누어 빌린다면 괜찮지 않을까?

금전 무상대출에 따른 이익의 증여를 계산할 때, 그 증여일부터 소급하여 1년 이내에 여러 차례 나누어 대부받은 경우에는 각각의 대출받은 날을 기준으로 계산하여 1,000만 원 초과 여부를 판단한다.

만일 대출 기간이 정해지지 아니한 경우에는 1년으로 보고, 1년 이상이면 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 계산한다.

2. 금전 순수 증여와 저리 대여로 과세하는 경우의 차이점은 무엇일까?

적정이자율과 실제 받는 이자율에 따른 이자 상당액의 차이가 과세기준인 1,000만 원을 초과하려면 차입 원금에 상당하는 금액이 2억 1,739만 원 이상이 되어야 한다. 그렇다면 차입 원금이 해당 가액에 미달하면 어차피 이자 지급 사실을 별도로 입증하지 않아도 금전 차입 거래로 주장하는 경우 증여문제가 발생하지 않을까?

다음 증여세 세무조사 사례를 통해 금전 순수 증여와 저리 대여로 인한 증여세 부담을 비교해보자.

⦁순수 증여거래로 보는 경우 : 딸이 지난 10년 동안 증여자로부터 기증여가 없으므로 해당 차입 금액 전부가 증여재산가액이 되는 것이며, 증여세는 증여재산공제 5,000만 원을 공제하고 7억 5천만 원에 대해서 과세된다. 물론 세무조사에 의한 증여세 추징이므로 거액의 가산세가 붙게 된다.

⦁저리 대여 거래로 보는 경우 : 다음 계산에 따라 증여재산가액을 산정하고 해당 가액이 1,000만 원 이상이면 증여세를 매긴다.

위 상황에서 과세관청의 주장대로 금전소비대차 행위를 순수 증여로 보는 경우 어머니로부터 대여한 8억 원은 전액 증여재산가액이 되어 추징될 증여세는 약 2억 2,700만 원이다.

반대로 실질에 따라 금전소비대차 거래로 인정받는다면 적정 이자 지급액과의 차액인 2,480만 원이 최초 1년간의 증여재산가액이 되고, 현재 2년이 된 시점이므로 총 4,960만 원이 증여재산가액이 된다. 증여재산공제 5,000만 원을 공제하고 나면 추징될 증여세는 발생하지 않는다.

해당 건에서 납세자는 차용증 작성 및 평소 원리금 상환, 상환 명세 보관 등 철저한 증빙 명세를 관리했기 때문에 금전소비대차 거래로 인정받을 수 있었다. 물론 실질이 금전소비대차 거래였기 때문에 실질에 따른 당연한 결과가 아닌가 하고 생각할 수 있다. 하지만 실질을 입증할 증빙이 없었다면 억울한 결과도 충분히 발생할 수 있다.

3. 채무를 면제해주면 이것도 증여가 되나요?

만약 자녀가 금전을 대여했다면 언젠가 원금은 물론 이자도 갚아야 한다. 하지만 몇 년이 지나도 자녀가 원리금을 갚지 못해 부모가 채무를 면제해주는 경우는 어떨까?

채권자로부터 채무를 면제받거나 제삼자로부터 채무의 인수 또는 변제를 받으면 그 면제, 인수 또는 변제를 받은 날을 증여일로 하여 그 면제 등으로 인한 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

그러므로 채무 면제 또한 당연히 증여되고, 자녀의 은행 채무 등 타 채무를 갚아줄 때에도 마찬가지로 증여가 된다.

이때 채권자로부터 채무를 면제받으면 채권자가 면제에 대한 의사표시를 한 날, 제삼자로부터 채무를 인수받은 경우 제삼자와 채권자 간에 채무의 인수계약이 체결된 날을 증여일로 한다.

이걸 과세관청이 어떻게 알겠느냐고 하는 독자는 국세청을 너무 쉽게 생각하는 것이다. 국세청은 매년 채무에 대해 사후관리를 하고 있으며 이번 9·7대책에서도 채무 사후관리를 전부 하여 채무 변제하지 않은 가족 간의 대여에 대해서 증여세 세무조사를 대대적으로 펼칠 것이라고 밝혔다.

2017년부터 2021년까지 주택 취득자금으로 고생을 한 독자는 필자가 지금까지 걱정스러운 마음으로 쓴 모든 글에 공감할 것이다. 그러나 이를 경험하지 않은 독자는 ‘정말 설레발이다.’라고 생각할 수도 있다.

그러나 독자 대부분은 일생 5번 이내로 주택을 매수하고 매도한다. 몇 번 되지 않는 주택 거래 경험이 악몽으로 되길 바라거나, 과거 경험에 빗대어 자금조사를 가볍게 생각한다면 끔찍한 일을 당할 수 있을 것이다. 국세청을 적으로 만들지 않길 바란다.