"강남 아파트? 현금으로 샀습니다" – 대출 없이 집 사는 사람들의 리얼 스토리

안녕하세요 곰곰입니다.

2025년 1분기, 서울 강남에서 벌어진 고가 아파트 거래 양상을 보면 많은 사람들이 고개를 갸우뚱할 만한 데이터가 나옵니다. "강남 아파트를 대출 없이 산다니?" 하고 말이죠. 하지만 실제로는 그렇습니다. 15억 원을 초과하는 초고가 아파트를 산 사람들 중 무려 80%가 대출 없이 집을 샀다는 사실이 확인됐습니다. 그것도 부동산 대출 규제가 완화된 이후의 이야기입니다.

80%가 현금으로 집을 샀다? 현실입니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 집계된 결과, 강남 3구(강남·서초·송파) 주요 고가 단지(도곡렉슬, 반포자이, 래미안퍼스티지, 헬리오시티)에서 총 122건의 거래가 이뤄졌는데, 이 중 대출이 포함된 거래는 단 25건뿐이었습니다. 다시 말해, 80% 이상이 전액 현금으로 거래된 것입니다.

이쯤 되면 궁금해집니다. 이들은 누구이고, 왜 굳이 대출을 이용하지 않는 걸까요?

대출 규제는 완화됐는데, 왜 이용 안 할까?

2023년 12월, 정부는 고가 주택에 대한 대출 규제를 완화했습니다. LTV(주택담보대출비율)를 50%로 일괄 적용하고, 15억 원 초과 아파트에도 주택담보대출을 허용했죠. 당시에는 "대출 풀리면 거래 늘어날 것"이라는 기대도 있었습니다.

실제로 거래량은 늘었습니다. 15억 초과 거래 비중은 16.4%에서 17.1%로 소폭 증가했으니까요. 하지만 대출 비중은 요지부동이었습니다. 왜 그럴까요? 현금이 넘치는 사람들이 주도하는 시장이기 때문입니다.

25건의 대출 거래를 자세히 살펴보면, 이들도 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은 대출)과는 거리가 멉니다. 절반 이상이 집값의 30% 이하만 대출을 이용했고, 50% 이상 대출은 고작 4건에 불과했습니다.

예를 들어, 도곡렉슬의 한 세대는 28억 5000만 원에 거래된 후 한 달 뒤에 18억 7000만 원의 대출을 받았습니다. 래미안퍼스티지를 30억 원에 구매한 경우도 3개월 후 19억 원 정도 대출을 받았죠. 즉, 거래 시점에는 대출이 필요 없었던 것입니다.

갭투자는 여전히 존재한다.

대출은 안 받아도, 전세보증금을 이용한 갭투자는 여전히 이뤄지고 있습니다. 예컨대, 도곡렉슬 전용 59㎡는 19억 원에 거래된 뒤 9억 원에 전세가 맞춰졌고, 전용 85㎡는 24억 9000만 원에 거래된 뒤 기존 15억 원 전세를 12억 원으로 낮춰 갱신했습니다. 이는 전세를 활용한 레버리지를 쓴 대표적인 사례죠.

하지만 여기엔 리스크도 있습니다. 역전세 문제가 점점 현실로 다가오고 있기 때문입니다. 전세가 하락하면, 집주인은 차액을 돌려줘야 하니 현금 부담이 생깁니다. 즉, 전세를 활용한 갭투자도 이제는 ‘무조건 안전한 투자’는 아닙니다.

그들은 누구인가 – 현금 부자들의 정체

15억, 20억짜리 집을 대출 없이 사는 이들은 누구일까요?

기존 부동산 자산가: 이미 부동산 상승장에 수익을 낸 보유자

상속·증여 부자: 가족에게 자산을 받은 계층

고소득 전문직: 의사, 변호사, 연예인, IT 창업자 등

성공한 자영업자/중소기업주: 업종 불문, 안정적 수익 보유자

이들은 금융비용을 싫어하고, 세금 이슈를 관리하기 위해 현금 위주 거래를 선호합니다. 거기에다 최근 고금리 환경에서는 굳이 대출 받아 이자 낼 이유가 없는 것이죠.

고가 주택의 ‘현금 거래’ 현실은 현 정부의 부동산 정책이 실제 시장에서는 큰 영향을 못 미치고 있음을 보여줍니다. 규제를 풀던 조으건 대출은 쓰지 않겠다는 것입니다. 다시 말해, 지금의 정책은 실효성이 전혀 없는 것이지 고가 주택 시장의 주요 플레이어 또 실수요자들에게는 영향력이 없습니다.

부의 격차, 어떻게 대응해야 할까?

이제는 ‘소득 격차’보다 ‘자산 격차’가 더 큰 문제가 되고 있습니다. 월급만으로는 자산을 늘리기 어려운 시대. 자산을 보유한 사람은 계속 불어나고, 그렇지 않은 사람은 상대적으로 더 뒤처지게 됩니다.

그렇다면 우리는 어떻게 대응해야 할까요?

실물자산 보유 비중 늘리기: 부동산, 금, 인프라 등

현금흐름 자산 확보: 월세, 배당주, ETF 등

장기적 시각의 투자 습관: 단기 차익보다는 지속 가능성

정기적인 자산 구조 점검: 자산 리밸런싱은 선택이 아닌 필수

자산은 결국 시간을 무기로 삼는 장기전입니다. 이제는 투자의 세계에서도 준비된 자만이 기회를 쥘 수 있습니다.

‘강남 아파트를 현금으로 사는 사람들’은 다른 세상 이야기가 아닙니다. 그들은 이미 자산을 만들고, 굴리고, 보호하는 법을 아는 사람들입니다.

당신은 지금 자산과의 거리를 좁히고 있나요, 아니면 멀어지고 있나요?

지금이라도 늦지 않았습니다. 당신의 자산 설계, 지금부터 다시 시작해도 됩니다.

다음에도 어렵지 않게, 하지만 제대로 배울 수 있는 정보만 들고 올게요 :)

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