오락가락 부동산 정책, 매수심리 선행 지표는 어떻게 움직였을까?

부동산 손민수템 #29 부동산 심리

안녕하세요? 트민녀입니다.

지난주 토지거래허가구역 확대 재지정 관련 소식을 전해 드리면서 오락가락하는 부동산 정책으로 무주택자의 내집 마련 고민이 더 깊어졌다고 말씀드렸는데요.

https://newgle.co.kr/sharing/44e8hibo8rdid

‘토허공’ 집값 변동 어땠길래?(ft.래대팰 vs 은마)부동산 손민수템 #28 토허공? 오쏘공? 안녕하세요? 트민녀입니다. 오늘은 요며칠 부동산 시장을 뜨겁게 달군 토지거래허가제 확대 재지정 이야기를 하지 않을 수가 없겠죠? https://newgle.co.kr/sharing/4449gi38wurr6 지난달 23편 ‘토허제 풀리고 치솟은 잠삼대청’ 콘텐츠를 쓸 때만 해도 토허제가 한 달 뒤에 풀릴 거라곤 전혀 예상치 못했는데요:sweat_smile:뉴글

일주일이 지났지만 부동산 시장은 여전히 홀란하다 홀란해!

집을 사려는 입장에서는 가격이 떨어지는 흐름을 보여야 내집 마련 적기로 느껴질텐데요.

토허제 확대 재지정 ‘약발’ 효과인지 한국부동산원원 일주일만에 서울 집값 상승률이 절반 이하로 줄어들었다는 주간 동향 자료를 발표했습니다.

특히 토허제 해제 후 집값이 급등했던 서울 송파구는 하락 전환한 것으로 나타났는데요. 지난주보다 0.03% 하락하면서 올해 첫 ‘마이너스’ 변동률을 기록했습니다. 이번주 서울에서 유일한 하락 지역입니다. 

강남·서초·용산구는 상승세를 유지했지만 상승폭은 축소됐습니다. 

서울 잠삼대청 지역의 거래가격 상승세가 꺾일 가능성은 예상한 시나리오였지만, 주식시장도 아니고 일주일만에 서울 상급지 아파트값이 큰 폭으로 하락하는 등 시장 변동성 커졌는데요

최근 강남권 집값 상승 속도가 가팔랐던데다 확산 속도도 빨라서 단기간에 서울 전역으로 번지는 경향을 보여왔죠.

이러한 상황에서 집을 사려는 매수 심리는 어떻게 움직였을까요? 

매매 심리가 시장보다 먼저 움직이기 때문에 부동산 시장의 심리를 지수로 보여주는 지표를 살펴보면 주택 수요의 심리를 읽어볼 수 있는데요.

시장보다 선행하는 지표인 ‘매우수위지수’를 한 번 살펴보겠습니다.

KB부동산에 따르면 서울 매수우위지수는 3월 넷째 주(3월 24일 조사 기준) 59.0을 기록했습니다. 지난주보다 9.0포인트 하락한 수치인데요(42.0(2/3) →  44.2(2/10) → 52.2(2/17) → 57.4(2/24) → 63.4(3/3) → 69.4(3/10) →68.0(3/17) → 59.0(3/24)). 

✔️ 매수우위지수는 공인중개사 설문을 통해 발표하는 지수로, 100을 기준점으로 100을 초과하면 매수자가 많고 100 미만이면 매도자가 많은 시장을 의미합니다.

회복세를 보이던 매수 심리가 꺾이기 시작한 것은 3월 둘째 주(3월 10일 조사 기준) 이후인데요. 

3월 셋째주(3월 17일 조사 기준)에는 전주 대비 1.4포인트 빠진 수치를 보였습니다. 

토허제 확대 재지정 발표는 이튿날인 3월 19일이어서 지수 상에서 매수 심리 위축 흐름이 먼저 포착된 셈인데요.(3월 17일에는 오세훈 시장의 토허제 재적용 검토 발언 인터뷰가 있었네요!)

한국부동산원에서도 이와 유사한 ‘매매수급 동향지수’를 발표하고 있습니다.

서울 아파트 매매수급지수는 3월 넷째 주(3월 24일 조사 기준)에 99.0을 기록해 전주(100.6) 대비 1.6포인트 하락했습니다. 2월 셋째 주(2월 17일 조사 기준) 이후 오름세를 보이다가 4주만에 다시 하락한 것인데요.

조사 시점이나 방식이 다르다보니 시차와 등락폭에서 다소 차이가 나지만, 두 기관 지수 모두 상승세를 이어가며 회복세를 보이던 매수 심리가 꺾이는 흐름은 유사합니다. 

✔️ 이 외에도 가격전망지수, 거래활발지수, 주택매매시장 소비심리지수 등 짚어봐야할 부동산 심리 지표들이 더 있지요.

토허제 확대 재지정으로 서울 집값 상승세는 주춤해졌고, 매수 수요도 계약을 서두르기보다 상황을 지켜보는 분위기인데요.

부동산 거래는 한 달 이내에 신고하기 때문에 신고 시점과 발생하는 시차까지 따져보면 4월에나 정확한 데이터가 집계될텐데요. 각 기관이 발표하는 통계와 시장 선행지수도 꼼꼼히 살펴봐야합니다.

부동산 시장은 당분간 매수 심리 위축으로 단기 조정을 받을 것으로 보이는데요.

강남권 실수요와 인근 지역 상급지 갈아타기 수요가 여전히 탄탄한 상황에서 매수 수요가 완전히 꺾였다고 섣불리 단정짓긴 어렵습니다. 

우선 6개월 뒤 정책 기조가 단기적 가격 하락이냐, 장기적 집값 안정이냐를 가를 분수령이 될 수도 있겠는데요.

물론 공급 물량과 대출 규제, 금리인하도 큰 변수입니다. 

정부가 경기 회복과 부동산 시장 안정 사이에서 줄타기를 하면서 금리인하 속도도 예측이 쉽지 않은 상황이죠.

정국 혼란 속에 앞으로 토허제 확대 재지정과 금리인하, 가계 부채 관리 방안의 영향이 어떻게 나타나는지 지켜보면서 내집 마련 시기를 저울질할 수밖에 없는데요

한가지 분명한 것은

규제를 묶었다, 풀었다 정책 고질병을 겪는 통에 부동산 시장은 이미 학습효과로 단련이 되었답니다. 

정부가 규제하는 지역은 수요가 많고 집값이 오를 가능성이 높은 곳임을 알아버렸으니 말이죠.

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