[매거진 6호] 칼럼 - 부동산 계약 주의사항

단계별 주의사항, 핵심만 살펴보겠습니다.

가계약

집을 보고 마음에 들었다면, 보통 ‘가계약’을 합니다. 법적 용어는 아니지만, 현실에서 이 과정을 거치는데요. 본 계약 전에 ‘찜’하는 의미에서 계약금 일부를 송금하는 겁니다. 흔히 “다른 사람 계약하기 전에 100만 원만 먼저 보내”라고 합니다.

흔히 하는 실수, 가계약금 100만 원을 보낸 뒤엔 취소하고 돈을 돌려받기가 쉽지 않습니다. 법적으로 잘잘못을 따져야 하고, 계약의 주요 내용에 대한 협의가 있었는지도 봐야 합니다. 현실에선 100만 원을 돌려받지 못하는 경우가 대부분입니다.

확실히 마음에 들 때, 이 집을 계약해야겠다는 확신이 설 때만 가계약금을 보내야 합니다.

*공인중개사는 계약의 주요 내용을 문자로 임대인-임차인에게 각각 보내 확인시켜주는 경우가 대부분입니다. 또, 등기부등본을 떼서 소유주와 집 담보대출 등 권리관계를 파악해야 합니다. 돈 보내기 전에 말이죠.

*돈은 반드시 등기부등본상 소유주의 계좌로 보내야 합니다. 소유주는 남편인데 아내가 관리한다는 이유로 다른 사람의 계좌로 보내면 계약의 효력이 없을 수 있습니다.

2. 본 계약

임대인-임차인-공인중개사가 모여 계약서를 쓰고 계약금을 주고받습니다.

계약금은 전체 보증금의 10%로 하는 게 대부분입니다. 때에 따라 조정도 가능한데 전세대출 등을 받으려면 최소 5% 이상 계약금이 필요합니다.

계약서에는 계약기간, 금액, 임대인 임차인 공인중개사 인적 사항 등을 적습니다. 또 특약사항에 ‘특별한 협의 내용’을 적게 됩니다. 전세대출‧보증금반환보험‧금지사항‧유의 사항 등입니다.

아래 1줄은 임차인에게 큰 힘이 되는 특약입니다.

“집주인 또는 집의 사정으로 전세대출 및 보증금반환보험이 불가할 경우, 즉시 임차인은 계약을 해지하고 보낸 돈을 돌려받을 수 있다”

공인중개사가 중개한 계약이라면 계약서 외에 ‘확인 설명서’라는 서류도 추가됩니다. 공인중개사 필수 발급 서류로 집의 내외부 상태와 현황에 대한 사실들을 적게 돼 있습니다.

*임대차신고 – 계약일로부터 30일 이내 관할 주민센터(또는 온라인)에 임대차계약 신고를 해야 합니다. (필수) 임대인-임차인-공인중개사 중 1명이 할 수 있습니다. 임대차신고를 하면 확정일자를 부여받습니다.

3. 잔금 및 이사

실제로 이사를 하려면 잔금을 치러야 합니다. 잔금을 낸 뒤에 집을 사용할 권리를 얻습니다.

* 전입신고는 미루지 않는다 – 잔금을 치르면 전입신고를 바로 해야 합니다. 임차인 권리 보호에 필요한 3가지 요소가 전입신고-확정일자-실제 점유(이사)이기 때문입니다.

* 등기부등본이란? 등기사항전부증명서라고 합니다. 소유주가 누구인지, 담보대출이 있는지, 다른 권리침해 요소(임시압류, 임차권 등기 등)가 있는지 확인할 수 있는 유일한 길입니다. 집값 대비 담보대출을 많이 받았거나, 생소한 용어(경매, 압류) 등이 등기부에 표기된 집은 피해야 합니다. 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 크기 때문입니다.

* 등기부등본은 낯선 서류입니다. 제대로 파악하려면 전문가의 힘이 필요합니다. 전문가는 멀리 있지 않습니다. 계약서를 작성하고 중개한 공인중개사가 있기 때문입니다. 공인중개사가 등기부상 위험 요소 등을 제대로 짚어주지 않았다면, 그 손해를 따로 청구할 수도 있습니다.