(부동산 용어) 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)

별을 사랑하는 사람2023년 4월 12일

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이란?

- 시행사에서 부동산건설을 하고 싶지만 신용도가 낮고 자금이 없기 때문에 유동화 법인을 설립합니다.

- 유동화 법인에서 시행사에게 자금 빌려준 것을 '가정'하고 원금 및 이자에 대한 권리를 가집니다.(대출채권)

- 대출채권을 바탕으로 법인에서 채권시장 투자자들에게 채권(유동화증권)을 발행 / 매각하여 자금을 모아 시행사로 조달합니다. (기한이 3개월로 짧음)

- 이러한 자금흐름에 신용도를 주기 위해 보증기업이 있는데 시공사로 참여하는 건설사와 유동화증권 수수료를 받는 증권사가 참여합니다.

PF의 뇌관 차환

- 부동산 건설 사업이 약 5년정도 걸리는데, 유동화 증권은 만기가 3개월로 짧은 문제점이 있습니다.

- 3개월마다 만기되는 유동화증권 대금을 조달하기 위해 다시 유동화증권을 발행하는 것을 차환이라고 합니다.

- 차환실패시 보증기업에서 이를 변제해줘야합니다.

※ 사실상 카드돌려막기 방식입니다.

PF의 성공시대

- 최근 몇년간 부동산 호황으로 집값이 올라 분양가와 분양률이 매우 좋았고 이에 대한 수익률이 매우 좋았습니다.

- 저금리로 인해 자금조달이 쉬운 환경이었습니다.

※ 높은 수익률과 쉬운 자금조달로 차환이 전혀 문제되지 않았습니다.

레고랜드발 채권시장 충격

- 금리가 높아지고 부동산시장에 찬바람이 불어오기 시작할때, 강원도 레고랜드에서 사고가 터집니다.

- 레고랜드 사업에 보증을 선 강원도에서 보증을 철회하면서 채권시장에 큰 충격을 던집니다.

- 신용도가 높았던 지방정부의 채무불이행에 대한 불신이 채권시장 전체로 퍼지고, 일반기업들을 더욱 불신하며 투자자들이 자금을 거둬들입니다.

레고랜드에서 둔촌주공까지

- 단군이래 최대 재건축으로 꼽히던 둔촌주공도 레고랜드발 충격에서 벗어날 수 없었습니다.

- 둔촌주공 유동화증권이 만기까지 매각에 실패하며 보증을 선 시공사에서 배상을 해야할 상황까지 이르자, 각종 건설사들에 대한 자금난, 부도 지라시가 퍼지기 시작했습니다.

- 다행히 만기 하루전 정부 주도로 채권시장안정펀드를 조성하여 둔촌주공 유동화증권을 매입하여 큰불을 끄게 됩니다.

- 둔촌주공은 이제 2차 차환을 준비해야하는데, 계약률이 선방해야 충분한 자금이 유입되기 때문에 계약률 및 미분양 가능성에 모두들 촉각을 기울이고 있습니다.

지금 PF 시장은?

- 지난 9월까지만 해도 3~4%대였던 유동화증권 금리는 최근 10%대 중반에 육박하고 있습니다.

- 부동산 경기 침체와 건설물가 상승으로 현재 진행중인 PF들은 큰 자금압박에 시달리고 있습니다.

- 앞으로 진행될 건설 사업들도 전면 재검토를 하는 등 신규 물량 공급이 대거 지연될것으로 보입니다.

- 고금리로 유동성이 줄어 자금조달은 힘들고, 그만큼 자금 확보하기 위한 유동화증권 금리도 높아져서 악순환에 이르고 있습니다. (차환이 힘들어진 환경)

정부에서의 대책은?

- 정부에서는 5대 시중은행과 함께 채권시장안정펀드를 조성하여 유동화 증권 매입/보증을 하고 있습니다.

- 또한, 한국은행을 통해 증권사 RP를 매입(대출)을 하고 있습니다.

※ PF시장에 유동성을 공급해주어 시장 안정시키려 하고 있습니다.

※ 시사IN의 기사를 보고 이해한 내용으로 구성하여 작성한 글입니다.

보다 상세한 내용은 아래 원문 기사를 참고하세요^^

[출처] 월급쟁이 노비탈출 프로젝트

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