부동산 투자의 7가지 단계

별을 사랑하는 사람2023년 4월 12일

부동산 투자의 일반적인 7가지 단계에 대해 정리해 볼게요.

1. 프로젝트 소싱(Origination)

- 부동산 투자를 시작하는 첫 단계

- 누구에게, 무엇을, 어디서 딜 소싱을 할지에 대한 사항

- 잠재적인 딜을 어떻게 소싱 할 수 있을까?

- 온라인으로 물건 탐색

- 네트워크

(브로커, 지인, 은행, 증권사, 시행사,

- 딜의 종류와 사이즈

- 얼마나 투자해야 하는지?

- 프로젝트당 얼마나 투자하고 싶은지?

- 투자에 대한 기대 리턴과 감내할 수 있는 리스크 수준은?

- 어디서 딜 소싱을 할 것인지?

- 서울

- 수도권

- 광역도시

- 국내 전체

- 해외

증권사에 다니시는 분들은 딜소싱이 얼마나 중요한지 아실 것입니다. 별것 아닌 것 같아도 가장 높은 가치를 만들어 낼 수 있는 능력입니다. 증권사 부서의 부문장들은 딜소싱 능력이 없으면 부문장으로서

의 역할을 인정받을 수 없을 정도로 중요한 능력입니다.

2. 분석 단계(Analysis)

- 부동산 투자 기회를 어떻게 평가할 것인지?

- 리턴과 리스크를 결정하는 요인은 어떤 것이 있는지?

- 현실을 반영하고 미래를 적절히 추정할 수 있는 가정을 어떻게 할 수 있는지?

- 가정을 바탕으로 사업수지와 현금흐름표를 작성하여 사업 관계자와 논의

증권사에서 일하면 부문장 밑에서 여러 딜을 검토하면서 차근차근 분석 능력을 키울 수 있습니다. 전문가로서 분석 능력이 있어야 딜소싱을 할 수 있겠죠?

증권사 부동산 부서 직원은 일주일 3~4개의 부동산 프로젝트를 검토합니다. 그렇게 많은 프로젝트를 검토해도 실제로 투자하는 프로젝트는 손가락에 꼽을 수 있을 정도로 적습니다.

3. 실사(Due Diligence)

- 투자 결정을 하고 난 후, 주요 가정에 대해 확인하는 과정

- 수입 가정(임대료, 매각금액 등)

- 비용 가정(관리 비용, 매입금액, 공사비, 리노베이션 등)

- 금융 조건(Financing terms) 확인

실사는 주로 자산운용사에서 많이 합니다. 운영할 자산을 매입할 때 자산운용사는 매각하는 대상과 실사 기간(약 3개월)을 정하고 물리 실사, 법률 실사, 회계 실사를 진행합니다.

자산운용사 담당자가 모든 실사를 다 하지 않고 각 분야의 전문가에게 용역을 줘서 실사를 진행합니다.

4. 금융 및 딜 클로징(Financing & Closing)

- 적절한 자기 자본 금액 산출

- 리스크 대비 최대 리턴을 얻을 수 있는 적절한 레버리지 비율 결정

금융 및 딜 클로징은 시행사 또는 사업자가 챙겨야 하는 부분입니다. 레버리지를 높이면 기대 수익률을 높일 수 있습니다. 그러나 지나치게 레버리지를 높이면 리스크가 올라가서 프로젝트를 위험하게 추진

할 수밖에 없습니다.

5. 건설 및 리노베이션 (Construction & Rehab)

- 금융까지 완료되었으면 개발 사업은 착공을 시작하는 단계임

- 운영 부동산은 가치 향상을 위한 Value-Add 할 수 있는 리노베이션 하는 단계임

- 운영 부동산의 리노베이션 타이밍은 프로젝트의 리턴에 큰 영향을 미칠 수 있음

자산운용사가 자산을 매입한 후 최근에는 자산 가치를 올릴 수 있는 활동을 많이 합니다. 예를 들어, 전체 오피스인 건물의 1, 2층을 상업시설로 변경하여 더 높은 임대료를 받을 수 있게 리노베이션을 합

니다. 임대료가 증가하게 되면 그 자산의 매각 가치는 훨씬 크게 증가하게 됩니다.

6. 안정화 단계 (Stabilization)

- 투자 자산에서 나오는 순운영수익(NOI)가 안정화되는 단계

- 투자 시 계획한 Value add 방법을 현실화한 단계

자산운용사은 5~10년 정도의 자산을 보유한 후 자산이 안정화 단계에 들어서면 매각을 고려합니다. 물론 보유기간을 10년 이상으로 하는 프로젝트도 있으면 2년 미만으로 보유하는 프로젝트도 있습니다.

7. 매각 단계(Exit)

- 투자한 자산을 매각하여 투자금을 회수하고 수익을 실현하는 단계

- 시장 상황에 따라 매각 가격은 큰 영향을 미칠 수 있음

7번 매각 단계는 3번 실사 단계와 유사합니다. A가 파는 자산은 B가 사는 자산이기 때문에 단계가 같을 수밖에 없습니다. 다만, 7번 매각 단계에서는 자산을 높게 팔 수 있는 포인트를 찾아야 하는 반면 3번 단계에서는 자산을 싸게 살 수 있는 포인트를 찾아야 됩니다.

모든 부동산 프로젝트에 적용할 수 있는 일반적인 7단계를 살펴봤습니다. 모든 투자는 시장 타이밍이 가장 중요합니다. 1번~6번까지 아무리 잘 했어도 마지막 7번 매각 단계에서 시장이 꼬꾸라져버리면 투자는 엉망이 될 수밖에 없습니다.

2022년 중반부터 현재까지 시장이 침체되면서 대부분의 개발사업이 쉽지 않은 상황에 있습니다. 다시 한번 인생은 운칠기삼이라는 말에 공감하게 되네요.

그럼에도 불구하고, 투자하기 전 면밀히 분석하고 계획하면 성공의 가능성은 높이고 실패의 가능성은 줄일 수 있겠죠?

감사합니다.

[출처] 부동산 투자의 7가지 단계|작성자 지식노동자

https://blog.naver.com/knowledge_worker