제기동역 아이파크, 청계노르웨이숲 미분양이 떠오르는 이유

경동미주아파트 재건축 단지인 제기동역 아이파크가 분양을 시작했어요. 1호선 제기동역 초역세권에 위치해 청량리역(약 650m)까지 도보 접근성도 괜찮아요. 다만, 주거환경보다는 상업·업무 중심의 환경이라 지역 혼잡도가 높은 편이에요.

그럼에도 생활 인프라는 매우 우수해요. 롯데백화점, 청량리시장, 대형병원 등이 가깝고, 동북선 제기동역 개발 호재도 있어 향후 가치 상승이 기대돼요.

🏢단지 개요

• 위치 : 서울시 동대문구 제기동 892-68

• 규모 : 지하 3층 ~ 지상 32층, 2개동, 총 351세대(일반분양 82세대)

• 시공사 : 에이치디씨현대산업개발

🗓️청약 일정

• 모집자 공고 : 7월 25일

• 청약일 : 8월 5일

• 당첨자 발표 : 8월 13일

• 계약 체결: 8월 25일 ~ 27일

• 입주예정일 : 2028년 9월

🎯공급 세대

• 44A㎡(13세대) : 7.38억 ~ 7.77억

• 44B㎡(9세대) : 6.99억 ~ 7.49억

• 51㎡(19세대) : 8.40억 ~ 9.06억

• 59A㎡(30세대) : 10.27억 ~ 11.04억

• 59B㎡(11세대) : 10.68억 ~10.88억

• 📎 FAG77GK87

👩‍👧‍👦청약 자격

• 서울시 및 경기, 인천시에 거주하는 만 19세 이상인 자

• 서울시 거주자 우선공급

• 전용면적 60㎡ 이하 : 가점제 40% + 추첨제 60%

📌규제 사항

• 전매제한 : 1년

• 거주의무기간 : 없음

• 재당첨제한 : 없음

🔎평면도

• 재건축 사업장이라 평면 설계가 다소 아쉬워요.

• 44타입은 스튜디오형 2Bay 구조로 무난한 편이에요.

• 51A·59A 타입은 판상형 3Bay 구조로 특별한 강점은 없어요.

• 59B 타입은 타워형 구조로 일반적인 설계에요.

🧭입지 평가 및 주변 단지 비교

• 청량리역 GTX-B, C(650m), 6호선 안암역(930m), 제기동역(100m), 홍파초(840m)

• 동북선 경전철 2027년 11월 개통 예정

• 소규모 단지(커뮤니티 시설 부족)에 학군이 좀 아쉽네요.

• 용두동 래미안엘리니티 59타입(2022년 입주, 1048세대) : 실거래가 12.6억(6월 25일, 13층)

• 용두동 롯데캐슬리치 59타입(2015년 입주, 311세대) : 실거래가 9.9억(6월 19일, 12층)

• 용두동 래미안허브리츠 59타입(2011년 입주, 844세대) : 실거래가 11.2억(3월 16일, 11층)

• 청량리역 해링턴플레이스 59타입(2023년 입주, 220세대) : 호가 12.2억(12층)

⭐총평

제기동역 아이파크 안전마진은 없습니다. 조합원 입주권을 매입할 경우 안전마진은 1억↑이에요.

제기동역 초역세권이며,

동북선이 입주 전에 개통할 호재가 있고,

풍부한 상업시설 인프라를 갖추고 있어요.

또 준공까지 약 3년이 남아 있어 향후 더 높은 시세를 기대해볼 수 있어요.

단점은 학군 경쟁력이 떨어지고 소규모 단지라는 점, 단지 좌측에 내부순환도로(40m 내 위치)로 소음 분진 우려가 있다는 점이에요.

현재 미분양으로 고전 중인 "청계노르웨이숲" 분양가와 비슷한데요, 높지도 낮지도 않은 적정 시세를 반영한 수준으로 보여요.

분양 단지 근방의 신축 래미안 엘리니티와 준신축인 래미안 허브리츠의 시세를 넘어설 가능성은 없어보입니다.

청약 경쟁률은 높겠지만, 통장 접수 건수 자체는 다소 낮을 것으로 예상돼요.

서울 초역세권 신축으로 6.27 대출 규제 영향을 크게 받지 않는 가격대라 완판 가능성은 높아 보여요.

ft. 10억 로또청약인 잠실 르엘(후분양)이 8월 분양을 앞두고 있어 청약 통장 쏠림이 예상돼요.