서울 오피스가 상대적으로 견고한 이유

노동유연성, 원격근무가 오피스 운영성과에 미치는 영향

2020년 초만 하더라도, 코로나의 대유행 및 원격근무의 일상화로 인하여 출근하고자 하는 사람들이 줄어들게 될 수 있으니 오피스의 장기적인 불황을 예상했더랬지.

https://www.sedaily.com/NewsView/1Z1G2RDMBK

코로나로 오피스 공실률 늘어나나...올해 공급도 최대부동산 > 오피스·상가·토지 뉴스: 코로나19 확산으로 오피스 시장도 타격을 입을 수 있다는 관측이 나오고 있다. 단기적으로는 경기 악화, 장기적으로는 재택근무 ...서울경제

2년이 흘렀고, 경기가 꺾였다, 불안하다는 소식과는 정 반대로 오피스라는 공간에 대한 수요는 역대 최고점을 달리고 있다네.

https://view.asiae.co.kr/article/2022122909180456341

대형빌딩 사무실은 '불황 무풍지대'…올해 공실률 역대 최저올해 서울 A급 오피스 빌딩 평균 공실률이 역대 최저 수준을 기록한 것으로 나타났다. 코로나19 특수로 몸집을 키운 IT·제약 기업들이...아시아경제

특히, 강남역 인근은 넘사벽이 되어 가고 있는 느낌이야.

https://www.ajunews.com/view/20220714143710663

​[오피스 품귀현상] '개발자 선호' 강남 공실률 역대 최저…몇년간 공급도 無 | 아주경제코로나19 엔데믹과 재택근무 축소 현상 등으로 오피스 임대시장이 전반적으로 활성화하는 가운데, 강남 등 주요 업무지구의 오피스 공실률은 역대 최저를 기록하고 있다. 정보기술(IT)기업과 스타트업 등 기업의 입주 수요가 강남권에 집중되고 있지만 향후 몇 년 동안은 이렇다...아주경제

그래서, 최근 들어서 늘어나고 있는 공사비, 금리 상승에도 불구하고, 여전히 개발사들이 짓고 공급해도 수익을 낼 수 있는 분야가 있다면 다들 1순위로 꼽는 것이 오피스로 이야기들 하고, 특히 그중에서 강남이 최고봉인 듯 해.

반면, 미국을 한번 들여자 보자면

오피스 공실률이 역대 최대치를 연이어 경신하고 있네

https://rejournals.com/jll-reports-a-new-high-in-the-u-s-office-vacancy-rate-18-9/

왜 이렇게 미국과 판이한 양상이 발생할까?

오피스의 수요가 기업의 수, 기업이 벌어들이는 소득, 직원수요 등이 만들어내는 함수라고 한다면, 

우리나라 기업이 미국 기업보다 금융환경 변화에 더 견고하게 버티고 있다는 것인지?

미국 기업 시가총액의 상당량을 받치고 있던 빅테크 업종들이 감원을 한다는 소식이 있고,

https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4244782

미 11월 감원 127% 급증…기술기업 여파 - 연합인포맥스*그림1*2022년 10월 7일 워싱턴D.C의 한 상점에 채용중이라는 종이가 붙어있다. 연합뉴스 자료 사진(뉴욕=연합인포맥스) 정선영 특파원 = 지난 11월 미국 기업들의 감원 규모가 급증했다. 1일(현지시간) 챌린저, ...news.einfomax.co.kr

적어도 특정 영역에서는 원격근무가 아직 상당히 활성화되어 있고 뉴 노멀이 되어 가고 있는 듯 해.

https://hrexecutive.com/remote-work-options-are-still-surging-among-high-paying-jobs/

Remote work options are still surging among high-paying jobsNew data indicates that remote work isn’t just a pandemic trend—it’s here to stay, an important takeaway for HR leaders working to recruit and retain employees.HR Executive

그래서 상당수의 수요층을 잃은 오피스 중 일부는 주거시설로의 전환을 꾀하기도 하지.

https://www.smartcitytoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=25182

[스투/리포트] 미국 재택근무 정착…오피스-아파트 전환 43% 늘어 역대 최다코로나19 대유행으로 미국에서는 가정 및 직장 생활의 패러다임이 완전히 바뀌었다. 사무실로 주 4~5일을 출근하던 과거의 관행은 그야말로 ‘옛 것’이 됐다. 이제 주 3일 이상을 가정에 머물려 일하고 가정을 ...www.smarttoday.co.kr

근데 우리나라는?

미국처럼 경기변화 또는 기업경영 환경이 변화한다고 하여 급격한 고용조절이 어려운 부분이 있고,

http://www.ekoreanews.co.kr/news/articleView.html?idxno=63646

머스크發 대량 해고, 한국의 정리해고와 다른 점은? - 이코리아[이코리아] 일론 머스크가 트위터를 인수하자마자 전체 직원의 절반을 해고했다. 전 세계 임직원 7500명 중 절반인 3700명이 개인 메일로 해고 통보를 받았다. 눈여겨볼 점은 인권과 윤리 관련 부서원이 다수 해...www.ekoreanews.co.kr

반면, 서로 다른 소스여서 정확도가 부족할 수는 있지만, 국내를 위시한 아시아/태평양 지역 직원들은 full-remote work의 비중이 6.8% 수준임에 비해, 미국은 16% 수준이야. 물론, Covid의 전후로의 변화 수준을 알아보는 것이 더 정확하겠지만, 미국은 (인재들이 수도권에 모여있는 한국과 달리) 국가가 크고 인구가 넓게 분포되어 있으니, 여러 가지 환경적으로 완전 원격근무를 통해 다양한 인재를 고용하고자 하는 니즈가 더 크지 않을까 싶어.

https://view.asiae.co.kr/article/2022112519082921610

[찐비트]亞 근무 형태 대세는 '하이브리드'…韓도?는 ‘정현진의 비즈니스트렌드’이자 ‘진짜 비즈니스트렌드’의 줄임말입니다. 팬데믹 이후 조직문화, 인사제도와 같은 ‘일(Work)’의 변화 트렌드를 ...아시아경제

https://www.zippia.com/advice/remote-work-statistics/#:~:text=What%20percentage%20of%20employees%20work,than%20one%20that%20doesn't.

25 Trending Remote Work Statistics [2023]: Facts, Trends, And Projections - ZippiaResearch Summary: Since the start of the COVID-19 Pandemic, the number of people working from home, voluntarily or involuntarily, has increased dramatically. Further, despite the fluctuating threat of the Pandemic today, remote work only seems to be growing more popular. Knowing that we’ve gathered all of the latest and most essential remote workforce statistics. According …Zippia

결국, 여러 가지 다른 요인들도 있겠지만,

미국의 고용 유연성, 그리고 원전 원격 근무의 수용가능성 등으로 인하여 미국 오피스가 한국 오피스 대비 공실이 빠르게 증가할 수 있는 환경이지 않나 싶네.

다만 앞으로는? 

다시 원점으로 돌아가면, 최근의 급격한 금융시장 변화가 공급과 수요에 미칠 수 있는 영향으로 보자면

1) 금융비용 등의 상승으로 인하여 (+여기에 글로벌 공급망 문제로 인한 원가 상승 포함) 오피스 공급에 대한 조성원가 (즉, 신축 오피스를 공급하는 데 소요되는 비용)이 증가하였으므로 공급 동력이 줄어드는 것은 모든 시장에서 공통적으로 적용될 수 있는 사안이라 보고

2) 오피스 수요에 미치는 영향은? 금리 인상이 미국 기업에만 영향을 미치는 사안은 아닐테니, 위와 같은 고용문화 등의 차이로 인한 시차 및 정도의 차이가 있을 뿐 국내 오피스 시장도 적게나마 영향을 받을 수 있는 환경이 아닐까 싶어. 

최근 높은 엄청 큰 규모의 모 테크기업이 강남 인근 대형 오피스로 이전하려 했다가 이사회의 반대에 부딪혔다고 들었어. 현금 가용력이 없어서 였을까? 그랬다면 안건에 올리지도 않았을 거야. 이유는 장기적인 불황에 대비한 비용 절감으로 추정이 돼. 이러한 요소는 결국, 임대료의 상승동력에 영향을 줄 수 있을 거라 생각해

즉, 기업의 재무환경 또는 소득(실적)은 임대료 수준에 직접적인 영향을, 고용과 원격근무 트렌드는 공실률에 직접적인 영향을 줄 것인데, 

적어도 지금의 금융환경으로 인하여 일반적으로 재무환경 및 고용이 위축될 경우 조금이나마 영향받을 가능성이 있을 것으로 생각이 되네.

오피스의 퀄리티가 "출근하고 싶게 하는 동력"이자 "회사를 선택하는 이유"이기도 한 MZ세대가 핵심 원동력이 되는 많은 기업들은 어려운 상황에서도 꿋꿋이 좋은 사무실을 마련하고 유지하기 위해 노력하는 모습을 보여 왔지만, 이제는 내실을 다지기 위해 조금 보수적인 움직임을 보이지 않을까 라고 조심스럽게 추정을 해봐.

물론 위 논의는 오피스의 임대운영 성과와 관련된 사안이고, 매매가의 변동은 금융환경 변화에 따른 투자자 관점의 변화까지 고려하여야 할거야.

[출처] 다음 브런치, 똘똘한 부동산 펀드매니저 :

https://brunch.co.kr/@presentpark