원수에게나 추천한다는 지주택 (지역주택조합 탈퇴, 지역주택조합 자격, 지주택 절차, 지주택 사기)
별을 사랑하는 사람
흔히 원수한테나 추천하다고 하는 게 지주택(지역주택조합)이죠. 오늘은 지주택에 대해서 알아보겠습니다.
※본 내용은 이현철님의 <전세가를 알면 부동산 투자가 보인다> 책 내용을 바탕으로 작성하였습니다.
지역주택조합이란?
같은 특별시, 광역시, 특별자치도·시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외한다)에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합.
즉, 일반 분양하는 아파트의 경우 미리 토지를 구매한 상태로 진행하는데 지주택은 땅 없이 일단 조합부터 만들고 땅을 나중에 매입해 주택을 만드는 형태.
쉽게 말하면 남의 땅에다 아파트를 짓겠다는 것이죠. 보통 재개발은 그 빌라 소유주들이 조합원이지만 지주택은 빌라 주인(땅 주인) 따로, 조합원 따로입니다.(물론 일부 주인이 지주택 조합원으로 가입할 수는 있겠지만요)
지역주택조합 절차
설립:
80/100 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서, 창립총회 회의록, 조합장선출동의서, 조합원 명부, 사업계획서 등을 첨부해 시장, 군수, 구청장에게 제출
- 조합의 변경을 위해서는 변경 내용 증명 서류
- 해산을 위해서는 조합원 동의 얻은 서류 제출 필요
보통 분양사업자가 미리 사업 예정지의 토지 소유자들과 접촉해 토지 매입의향서를 받습니다. (일정 금액을 약속하고 나중에 그 토지를 약속된 가격에 구입하겠다는 약정서)
약정서에 기반해 조합원 모집 → 조합원이 지불한 계약금 → 토지대금을 지불해 매입 → 사업 시행
대략 이런 절차입니다.
지역주택조합 자격 (조합원 자격)
주택조합설립인가신청일(해당 주택건설대지가 법 제 41조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날을 말한다)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주여야 하며, 조합설립인가신청일 현재 동일한 시군 지역에 6개월 이상 거주해온 자여야 합니다. 주택조합은 구성원을 위해 건설하는 주택을 해당 조합원에게 우선 분양할 수 있습니다.
조건이 매우 까다롭습니다. 언제 될지도 모르는 입주 가능일까지 무주택이거나 소형 주택 1채만 허용된다. 또, 동일 지역에 6개월 이상 거주한 사람만 됩니다.
조합원이 되는 순간, 많은 제약이 따르니 신중하게 결정해야 합니다.(웬만하면 하지 마세요...)
지역주택조합 장점
그렇다면 사람들은 왜 하려고 할까요?
- 분양가가 상대적으로 저렴함
- 청약 통장 필요 없음, 순위경쟁 무
- 상대적으로 양호한 호수 배정
일반분양의 경우 상대적으로 분양가가 높고, 청약통장이 필요하며, 인기 지역의 경우 당첨확률이 낮기 때문에 지주택을 선택하게 됩니다.
또 일반분양의 경우 토지를 매입하자마자 사업을 하는 게 아니고 한참 놔두다 하게 됩니다. 이로 인한 금융비용, 기회비용을 분양가에 녹여서 분양하므로 분양가가 비싸게 됩니다.
지주택의 경우 토지를 미리 매입하지 않기 때문에 금융비용, 기회비용, 사업 지연에 따른 리스크 비용을 뺀 상태로 분양가를 산정하므로 분양가가 저렴해집니다.
지역주택조합 단점
하지 말라는 데는 이유가 있겠죠?
위험성을 알아봅시다.
- 주택조합 가입요건구비(지역, 거주기간, 무주택세대주 등)
- 사업지체 시 추가분담금 발생(업무추진비 포함)
- 입주시기와 분양금액 불확정
- 조합원 간 갈등 상존
- 조합원 지위를 계속 유지(무주택 세대주)
- 대규모 아파트 단지 조성 어려움
- 주택조합사업의 부정적 인식(상품성 저하 등)
일반분양의 경우 분양가가 확정되어 있고, 청약 당첨되면 계약금 넣고 3년 후 입주가 확정되어 있습니다.
그렇지만 지주택은 가입하면서 이제 시작입니다. 그때부터 토지를 매입하고, 이주, 철거, 진행까지 먼 길을 가야 하죠. 최종 분양가는 얼마일지도 모르고, 언제 다 지어질지도 몰라요. 그때까지 무주택 세대주여야 해요. 그리고 보통 추가분담금을 아끼기 위해 1군 건설사보다는 잘 모르는 건설사에서 짓기 때문에 브랜드가 없는 경우가 많습니다.
지역주택조합 위험성
리스크도 많습니다.
1. 토지 매입의 어려움
100% 토지 매입 완료는 거짓말.
대부분 계약금 중 일부만 지불할 상태일 가능성이 큼.
계약 파기 가능성 큼.
토지 매입 여부가 정말 중요합니다. 그런데 분양상담사를 만나게 되죠. 대부분 상담사 썰에 취해 믿고 계약하는 경우가 있습니다. 하지만 대부분 매입 안 되어 있다고 보는 게 정신건강에 좋습니다.
토지 소유주 중에 몇 명만 원래 금액보다 많은 금액을 달라고 해도 어려워집니다. 벌써 여기서부터 추가분담금이 발생하는 것이죠.
2. 조합 운영의 문제점
조합장, 회계 처리 조작 가능성 있음.
사업이 잘 진행될 경우 조직폭력배 등을 동원해 사업을 강제로 지연시킴. 추가비용 발생시켜서 조합이 돈을 챙기는 경우도 있음.
이런 문제가 발생해도 누구한테 책임을 물을 수 없으며, 조합 자체의 책임이 된다는 게 가장 큰 문제입니다.
3. 확정분양가 아닌 점, 변경되는 조건
이런 과정을 통해 애초의 분양가에서 계속 올라감.
발코니 확장 무료, 중도금 무이자 등 약속했던 조건을 마음대로 파기함.
다들 무주택이거나 소형 주택 소유주라 예산이 감당이 안 될 수도 있습니다.
4. 성공한 예가 별로 없음
2005년부터 10년간 설립인가를 받은 지주택 155개 중 43개만이 입주에 최종 성공. 28%의 성공률.
성공 안 된 112개는 최소 5천~1억이 최소 10년 이상 물려 있을 것임.
지역주택조합 탈퇴
조합원이 탈퇴하고자 해도 그마저도 쉽지 않습니다. 최소 총 분양세대의 50% 이상이 유지되어야 하기 때문에 자유롭게 탈퇴할 수 없게 합니다.
조합총회의 의결을 거쳐야만 가능한 아주 복잡한 과정 요구됩니다. 만약 탈퇴되더라도 이미 납부한 계약금, 업무추진비는 못 받습니다.
특히 업무추진비는 사업 전체가 무산되어도 못 받는 경우가 많습니다.
결국, 일단 가입하는 순간 탈퇴도 쉽지 않고 돈은 추가분담금으로 계속 나가거나 잃는 상황이 발생하게 됩니다.
지역주택조합 사기
업무추진비만 노리는 사기 분양도 있습니다.
조합원 계약 당시 분양가의 10%를 계약금으로 지불합니다. 이 중 업무추진비는 업무대행사가 조합원을 모집하기 위해 사용하는 각종 홍보, 모델하우스 건설, 대행사 일부 마진입니다. 업무대행사 잘못으로 계약이 파기되어도 돌려받지 못하는 돈입니다.
이 점을 악용해 일부 못된 업무대행사가 업무추진비만 노리고 사업을 추진하기도 합니다.
이런 경우 사업추진 무산되도 대행사는 돈 다 챙기며 책임을 물을 수도 없습니다. 꾸준히 하겠다는 시그널만 취했다면 문제가 되지 않기 때문입니다. 피해는 모두 조합원의 몫이 됩니다.
정리하면 언제 될지도 모르는 수많은 리스크 때문에 저렴한 분양가가 나오는 것이고, 거기에 혹해서 가입했다가 돈 날리는 경우가 많은 게 지주택입니다.
유일한 장점은 분양가가 싸다는 것.
하지만 추가분담금이 그만큼 커질 수도 있습니다.
아예 사업이 무산될 수도 있습니다.
차라리 적당하고 마음에 드는 구축을 구매하는 게 훨씬 나을지도 모릅니다. 잘 되는 사업장도 최소 5년은 걸리는데 잘 생각해봐야 합니다.
주변에서 한다고 하면 말리는 게 낫지 않을까 싶네요...
[출처] 뭐든지 공부 / 윤공부
https://blog.naver.com/forever420
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